Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Flex Osasco II, em Osasco, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Vancouver Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava continuar a arcar com o pagamento das parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa desde cada pagamento das parcelas e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2013, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Passados cerca de 2 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 19ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Camila Rodrigues Borges de Azevedo, em sentença datada de 16 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa e cinco por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “As partes concordam com a rescisão contratual, divergindo apenas em relação ao valor que deve ser restituído ao autor, em razão da rescisão.
- O autor defende a devolução de 90% dos valores pagos. A ré, por seu turno, defende a legalidade da cláusula 6.3.1 do contrato que estipula, em caso de rescisão contratual por culpa ou mora do adquirente, a devolução dos valores pagos pelo adquirente após deduzidas as penalidades estipuladas no contrato.
- Inicialmente, cumpre anotar que o E. Tribunal de Justiça de São Paulo editou três Súmulas a respeito da matéria em questão nestes autos, assim redigidas:
- Súmula nº 1: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." (DJe 12.07.2010)
- Súmula nº 2: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." (DJe 12.07.2010)
- Súmula nº 3: "Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção." (DJe 12.07.2010).
- Assim, é abusiva a cláusula contratual que disciplina a matéria (cláusula 6.3.1), cuja aplicação importaria, no caso dos autos, na retenção pela ré de aproximadamente 70% dos valores pagos pelo autor, além da comissão de corretagem.
- Deste modo, sendo evidente que a cláusula 6.3.1 do contrato de adesão firmado pelo autor importa desvantagem exagerada ao consumidor, declaro-a nula, sendo razoável admitir-se a retenção de 10% dos valores pagos para custeio dos gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor - até mesmo porque parte destes gastos são pagos com as despesas de corretagem, a cuja restituição o autor não tem direito.
- O valor pago deverá ser atualizado desde cada desembolso, devendo ser feita a restituição de uma só vez, com juros moratórios de 1% desde a citação sobre o valor devido.
- Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da ação para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade indicada na inicial e condenar a ré a restituir ao autor 90% dos valores por ela pagos a título de parcelas contratuais, de uma só vez, atualizados monetariamente e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação sobre o valor devido. Por consequência, julgo o feito extinto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1079376-87.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.