Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Vila Nova Sabará Praça Alvorada, em São Paulo, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Jetirana Empreendimentos S/A.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais desejavam arcar com o pagamento das parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa desde cada pagamento das parcelas e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Passados cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a irrisórios 15% (quinze por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 29ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Laura de Mattos Almeida, em sentença datada de 22 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, especialmente quando se está diante de matéria protegida pelas diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Os autores almejam a rescisão do Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças que celebraram com a requerida em 03.03.2012, com a restituição de 90% do preço pago (R$ 96.739,11) e de 100% da comissão de corretagem (R$ 14.170,80).
- O contrato deve ser rescindido, e nisto as partes estão de acordo.
- Com relação às parcelas do preço, a controvérsia reside no montante a ser devolvido pela ré aos autores, considerando os percentuais de retenção previstos no contrato. Já no que tange à corretagem, discute-se o cabimento da restituição.
- O percentual de retenção de 15% previsto na cláusula décima segunda, parágrafo terceiro, letra "b", do contrato, é abusivo, por colocar o comprador em evidente posição de desvantagem, impondo-lhe prejuízo muito maior do que à vendedora em caso de rescisão contratual.
- Tal desconto implicará na retenção de parte substancial do montante pago pelos autores, sem que a ré comprove os gastos que terá com o desfazimento do negócio.
- Assim, reputo razoável a retenção de 10%, pois suficiente para cobrir custos administrativos e de promoção de venda, contribuições ao PIS/COFINS, outros impostos, tributos e contribuições incidentes sobre o negócio imobiliário e eventuais taxas de movimentação bancária.
- O valor pago pelos autores corresponde a R$ 107.487,89, pois não impugnado especificamente pela ré.
- Assim, fazem jus à restituição de R$ 96.739,11 com correção corrigido monetária, pelos índices da tabela prática deste Tribunal, a partir do desembolso, e juros da mora, de 1% ao mês, a contar da citação, nos moldes do art. 405 do Código Civil.
- Por outro lado, no tocante à corretagem, o acórdão proferido no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, referente ao Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça, publicado no DJE de 06.09.2016, firmou a seguinte tese: 1.Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §3°, IV, CC).
- No caso, houve prescrição, pois os pagamentos a título de corretagem e SATI foram efetuados pelos autores há mais de três anos, quando do ajuizamento da demanda.
- Com efeito, o desembolso ocorreu em 03.03.2012, sendo que a ação somente foi ajuizada em setembro de 2015.
- Diante do exposto, julgo EXTINTO O FEITO, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, ante o reconhecimento da prescrição em relação aos valores pagos a título de comissão de corretagem, e PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenando a requerida à restituição da quantia de R$ 96.739,11, com correção monetária, pelos índices da tabela prática do Tribunal de Justiça, desde o desembolso, e juros de mora, de 1% ao mês, desde a citação.”
Processo nº 1035745-96.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.