Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Rossi Mais Reserva Jaguaré, em São Paulo, perante a incorporadora Rossi (o nome da SPE era: Empreendimento Imobiliário Jaguaré SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” por ato da própria adquirente, que já não mais desejava arcar com o pagamento das parcelas contratuais, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa desde cada pagamento das parcelas e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2011, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Passados cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiu não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a irrisórios 15% (quinze por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 03ª Vara Cível, Dra. Ana Luiza Villa Nova, em sentença datada de 21 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
A Juíza fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, especialmente quando se está diante de matéria protegida pelas diretrizes do Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “É caso de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
- Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida. No julgamento do Recurso Especial nº 1.551.968 – SP (2015/0216178-3) relatado pelo Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, ficou decidido que a incorporadora tem legitimidade passiva, na condição de "promitente vendedora", para responder a demanda em que é pleiteada promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa "Sati".
- Quanto ao mérito, no que diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, a controvérsia versa sobre o percentual a ser aplicado para fins de devolução dos valores pagos pela autora, pois esta sustenta que faz jus à restituição do equivalente a 90% e a ré vendedora sustenta que deve ser observada a cláusula contratual que estabelece os percentuais incidentes para a hipótese de rescisão contratual de acordo com a proporção dos valores pagos, e que no caso em tela é devido o corresponde a 15% à autora, ou que alternativamente se retenha no mínimo 25% sobre o total pago.
- A jurisprudência é dominante no sentido de que cláusula desta natureza é abusiva e desproporcional, pois coloca o consumidor em exagerada desvantagem, ainda mais por se tratar de contrato de adesão, no qual não há possibilidade de ser negociado de outra forma.
- Destarte, a cláusula invocada pela ré afronta o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.
- Além disso, e mesmo que a rescisão decorra da desistência da autora e não de descumprimento de obrigação pela ré, não se vê justificativa para a retenção no percentual estabelecido, de modo que a retenção de 10% do valor total pago e devolução de 90%, considerando ainda que a autora não usufruiu o bem, que os custos com propaganda e comercialização são de competência do vendedor que ademais disponibilizará o imóvel novamente para venda, mostra-se justa e razoável, suficiente para ressarcimento das despesas administrativas suportadas pela ré e evitar prejuízos decorrentes da rescisão.
- Neste sentido, além dos vários precedentes trazidos na inicial, destaco os seguintes julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Apelação nº 1010700-15.2014.8.26.0006 3ª Câmara de Direito Privado j. 24/2/16 Rel. Viviani Nicolau e Apelação nº 1014781-98.2014.8.26.0008 6ª Câmara de Direito Privado j. 10/3/16 Rel. José Roberto Furquim Cabella, na qual é mencionada a Apelação nº 0031052-65.2010.8.26.0000 da mesma Câmara, Rel. Des. Paulo Alcides.
- Neste mesmo sentido dispõe a Súmula 543 do STJ: "Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."
- No mais, não se controverte e o documento de fls.95 comprova que a ré foi notificada no dia 27/11/15 acerca da intenção da autora de rescindir o contrato e suspender o pagamento da última parcela, assim sendo, do valor total pago até o momento em que foi pedida a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, será devida a restituição de 90% e que corresponde a R$ 96.628,39 - não há controvérsia sobre o valor total pago indicado pela autora, que instruiu a inicial com os documentos comprobatórios, não impugnados pela ré – cujo pagamento deverá ser realizado em parcela única. Os juros de mora decorrem de relação contratual, portanto, o termo inicial é a data da citação válida e a correção monetária desde o desembolso de cada parcela incidirá com base no índice previsto na Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo.
- Quanto à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa "Sati" a pretensão está prescrita.
- Com efeito, o julgamento do recurso especial repetitivo nº 1.551.956 – referente ao Tema 938 do STJ, relatado pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o prazo prescricional sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária é de 3 (três) anos.
- No caso em tela, o compromisso de compra e venda e a cobrança destes serviços foram formalizados em dezembro de 2011 e esta ação foi ajuizada somente em 17/12/15, portanto, após o decurso do prazo prescricional de 3 (três) anos.
- Isto posto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a ação, para declarar a rescisão do contrato e a inexigibilidade da última parcela, e para condenar a ré a devolver à autora o valor correspondente a 90% do total pago do preço do imóvel, ou seja, R$ 96.628,39 (noventa e seis mil, seiscentos e vinte e oito reais e trinta e nove centavos) em parcela única, com correção monetária desde o desembolso com base no índice previsto na Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”
Processo nº 1022084-47.2015.8.26.0003
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.