Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Axis Business Tower Barra Park, no bairro do Tatuapé, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum sobre as importâncias pagas. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Ipiranga de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Ipiranga de São Paulo, Dr. Carlos Antonio da Costa, em sentença datada de 28 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos e a integralidade do valor pago a título de taxa denominada SATI.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de ser abusiva a cláusula do contrato que previa perda substancial dos valores pagos em detrimento do consumidor, uma vez que a incorporadora poderá comercializar a unidade no mercado imobiliário, ressaltando que o entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria determina à incorporadora que restitua grande parte dos valores pagos, à vista.
Nas palavras do magistrado:
- “A impossibilidade financeira da parte-autora continuar pagando as prestações avençadas não constitui óbice à decretação da rescisão contratual, sendo que o caráter de lei principiológica inerente ao Código de Defesa do Consumidor sobrepõe-se à liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros legais, ainda que o contrato tenha sido celebrado de modo irretratável e irrevogável, pois a jurisprudência é pacífica no sentido de que o promitente comprador inadimplente tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas, cabendo ao julgador ajustar o percentual de retenção das parcelas pagas aos parâmetros legais, logo, a parte-autora, a despeito de inadimplente, faz jus à devolução das parcelas pagas.
- E no que tange à cláusula “5.4.b.4” que prevê a restituição de apenas 60% dos valores pagos e em 12 (doze) parcelas mensais (fls. 44), reputo-a abusiva, mormente em se considerando que a requerida poderá negociar o imóvel com outrem e, portanto, não suportará prejuízos relevantes, aliás, torna-se oportuno relembrar que a rescisão do contrato e restituição de valores pagos ao promitente comprador integram o risco do negócio explorado pela empresa-ré e, portanto, devem ser suportadas pela mesma, e não pelo consumidor.
- Afora isso, a devolução deverá ocorrer de uma só vez, não se justificando a devolução em parcelas, conforme Súmula 02 da Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, segundo a qual: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
- Prosseguindo, destaco que a jurisprudência vem decidindo no sentido de que a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se justo e suficiente para ressarcir a parte-ré pelas despesas com a negociação das unidades e do prejuízo sofrido com a rescisão do negócio, mormente no presente caso em que a parte-autora não chegou a ter a disponibilidade do bem.
- Prosseguindo, acrescento que é possível transferir ao promitente comprador o pagamento da comissão de permanência, mas não da taxa SATI. Os acórdãos proferidos nos julgamentos dos Recursos Especiais ns. 1.551.956/SP e 1.599.511/SP, referentes ao TEMA 938 do STJ.
- Nesse contexto, não há como compelir a ré ao pagamento da comissão de corretagem suportada pelos autores, pelo que outro não pode ser o desfecho da ação senão julgá-la procedente em parte para decretar a rescisão contratual; estabelecer a restituição da parte-autora em montante correspondente a 90% (noventa por cento) de R$ 49.886,20 (fls. 70 e item “107” de fls. 236), incidindo correção monetária (tabela prática do TJSP) desde cada pagamento efetuado e juros de mora legais (1% ao mês) a partir da citação, montante esse que deverá ser pago de uma única vez; e condenar a requerida ao pagamento da taxa SATI suportada pelos autores.
- Ante o exposto, julgo procedente em parte a Ação de Rescisão Contratual contra GAFISA S.A e, consequentemente, decreto a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda; torno definitiva a decisão de fls. 134; determino que a suplicada restitua aos autores, numa única vez, 90% (noventa por cento) dos valores pagos (sinal e parcelas do imóvel), com correção monetária (tabela do TJSP) desde cada pagamento efetuado e juros de mora legais (1% ao mês) a partir da citação; e condeno a ré ao pagamento de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais), valor esse que deverá ser atualizado monetariamente (tabela do TJSP) a partir de outubro de 2013 (fls. 64) e acrescido dos juros de mora legais desde a citação, ficando resolvido o processo com resolução de mérito (artigo 487, inciso I, do NCPC).”
Processo nº 1006449-05.2015.8.26.0010
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/