Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Flex Jundiaí II, em Jundiaí, interior do Estado de São Paulo, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Melbourne Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o terreno dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel ainda na planta ocorreu em maio de 2013, sendo certo que o prazo máximo para a conclusão das obras era até o mês de outubro de 2015, mas a Prefeitura local expediu o necessário o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente no mês de setembro de 2016, restando ultrapassado em larga escala o prazo máximo para a conclusão das obras e consequente entrega do empreendimento.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 25ª Vara Cível, Dra. Leila Hassem da Ponte, em sentença datada de 03 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Aplica-se à espécie o Código de Defesa do Consumidor (art. 3º da Lei nº 8.078/90). Não há que se falar que a requerente não é destinatária final do bem adquirido. Isto porque, ainda que a autora seja uma investidora, não há qualquer comprovação nos autos de que tal imóvel não seria a si destinado, de modo que o argumento apresentado não convence.
- A avença é clara e expressa ao estabelecer que a previsão para conclusão da obra era outubro de 2015, já considerado o período de tolerância de 180 dias contratualmente previsto.
- Frisa-se que a ré não trouxe qualquer argumento com o fito de justificar o atraso das obras ônus que lhe competia. Neste contexto, a alegação de fatos imprevisíveis não demonstra, em absoluto, qualquer respaldo para o mencionado atraso. Até porque seis meses são o bastante para que eventuais problemas fossem solucionados por parte da construtora.
- Aliás, sendo a parte ré do ramo da construção, nada mais adequado que elaborar um estudo prévio da área a ser construída, de modo que caracterizo tais fatos como risco da atividade. Com isso, fica descaracterizado o caso fortuito, devendo as rés serem responsabilizadas pelo atraso na obra.
- Assim, a construtora, apesar dos regulares pagamentos efetuados pelo autor (até o término do prazo de tolerância), descumpriu sua contraprestação, consubstanciada na entrega do imóvel no prazo avençado.
- A resolução do trato se dá tanto por força do disposto no art. 475 do Código Civil, assim como porque operante cláusula resolutória tácita (Código Civil, art. 474).
- O retardamento injustificado no cumprimento da obrigação de pagar, aqui consistente em entregar o imóvel, constitui motivo para o desfazimento do contrato. Não importa imediata e inexorável rescisão. A rigor, até que a prestação se revele inútil ao credor, concorre inadimplemento relativo, porque a obrigação não cumprida, no termo, lugar e forma convencionados poderá sê-lo, com proveito para o credor.
- Quando, todavia, estiver afastada a viabilidade do cumprimento, caracteriza-se o inadimplemento absoluto, identificado pelo rompimento do "ajuste qualitativo da reciprocidade obrigacional, porque o bem prestado - ou prometido prestar - teve seu valor alterado, fazendo o negócio desvantajoso, ou porque a incerteza quanto ao adimplemento retardado quebra o interesse na manutenção do vínculo", tal como ensina ARAKEN DE ASSIS. ("Resolução do Contrato por Inadimplemento", RT, 1991, p. 104).
- Assim, o retardo na entrega do imóvel configura o inadimplemento relativo, mas a cláusula resolutória expressa apenas opera seus efeitos quando concretizado o inadimplemento absoluto, verificado no instante em que exaurida a possibilidade de satisfação da prestação.
- Por conta disso, o acolhimento do pedido de resolução importa necessariamente no restabelecimento da exata situação anterior, sendo imprescindível que, ao requerente, seja devolvida as parcelas comprovadamente pagas pela compra do imóvel, com correção monetária e juros de mora, e, à requerida, seja restituído o direito pessoal sobre o bem imóvel. Imputando à construtora-ré a responsabilidade pela resolução, porque quem deu causa ao inadimplemento, não há retenção de qualquer multa ou penalidade.
- Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido apresentado nos autos para declarar rescindido o contrato de venda e compra da unidade residencial 62, Torre A, no Comdomínio Flex Jundiaí II, bem como para condenar a ré a devolver aos autores a integralidade (100%) dos valores pagos para a aquisição do imóvel, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir dos desembolsos e juros moratórios à base de 1% ao mês, contados da citação (art. 240 do CPC).”
Processo nº 1123717-67.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.