Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Boulevard Lapa, em São Paulo, perante a incorporadora MAC (o nome da SPE era: Elbrus Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de Santana de Parnaíba, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da Vara Única, Dr. Filipe Mascarenhas Tavares, em sentença datada de 13 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo aplicado as penalidades previstas em contrato, desde que não se afigurem abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor e com base no entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria.
Nas palavras do magistrado:
- “Cuida-se de demanda em que se discute desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel na planta por vontade unilateral dos autores, que são os compradores.
- A relação jurídica entre as partes rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos de seus artigos 2º e 3º.
- Com isso, a requerida, na condição de fornecedora de produtos e serviços ao mercado de consumo, responde solidariamente pelos danos e prejuízos causados aos consumidores que atinge.
- O art. 53, do CDC, dispõe que “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
- Por sua vez, a Súmula 1, deste E. TJSP, aduz que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
- Não houve ocupação do imóvel.
- Não há provas de gastos por parte da requerida acima dos ordinariamente encontrados em casos semelhantes, o que justifica a retenção de 10% das parcelas pagas pelos autores.
- A incidência de custos administrativos e multa, como pretende a requerida, importaria bis in idem. Isso porque o consumidor tem direito legal de desistir do contrato imotivadamente, perdendo parte do valor pago para recompor os gastos tidos pela vendedora. Assim, não há justificativa para a incidência da multa, já que a vendedora é devidamente indenizada pelos custos administrativos de 10% do total pago, além de outros que tivesse eventualmente comprovado (o que não fez).
- Vale ressaltar, ainda, que a vendedora poderá colocar novamente o bem no mercado, para vendê-lo a terceiros. Assim, além dos 10% das parcelas pagas que recebe dos compradores-desistentes, ela obtém ainda 100% do valor do imóvel dos potenciais novos compradores.
- Por fim, frise-se que a devolução deve ser em parcela única, conforme entendimento consolidado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
- Quanto aos juros de mora, estes incidem da citação. Para casos como o presente há expressa previsão legal nesse sentido, nos artigos 405 e 397, parágrafo único, do Código Civil.
- A correção monetária, por sua vez, destina-se a recompor o poder de compra da moeda. Com isso, incide a partir do momento em que ocorreu o pagamento até a sua devolução. Entendimento diverso importaria em violação ao princípio da reparação integral. A moeda se desvaloriza com o tempo e deve ser devolvida em quantia que represente o mesmo potencial de compra de quando ficou indisponibilizada por quem a empregou. Nesse sentido, confira-se o disposto na súmula 43, do Superior Tribunal de Justiça.
- Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os pedidos, para declarar extinta a relação jurídica entre as partes e condenar a requerida a devolver aos autores 90% da quantia paga total paga pelos autores, o que representa R$ 43.928,68, em parcela única, com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso.”
Processo nº 1004129-65.2016.8.26.0068
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.