Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Acqua Play Home & Resort, em Santos, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Kirra Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato, além de recusar a devolução ainda que parcial dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 28ª Vara Cível, Dr. Rogério Murillo Pereira Cimino, em sentença datada de 11 de abril de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo aplicado as penalidades previstas em contrato, desde que não se afigurem abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor e com base no entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria.
Também afirmou que é a incorporadora quem tem que pagar a comissão de corretagem, sendo abusiva sua transferência para o consumidor.
Nas palavras do magistrado:
- “A ação comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do novo Código de Processo Civil, uma vez que a matéria fática encontra-se comprovada mediante a prova documental acostada.
- Fica afastada a preliminar de ilegitimidade de parte passiva da ré no tocante ao pedido de devolução da comissão de corretagem, isso porque, a ré é responsável pelos atos de seus prepostos, em seus estandes de venda, cabendo, se for o caso, ação regressiva contra os prepostos.
- A regra pacta sunt servanda que constitui a pedra de toque do direito obrigacional tem, realmente, comportado temperamentos, os últimos dos quais na sede de proteção ao consumidor (Lei nº 8078/90, artigo 47).
- É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio, ante a desistência dos compradores.
- Consoante entendimento jurisprudencial, tem-se fixado a retenção em 10% do montante pago, vez que cobre razoavelmente as despesas.
- Destarte, a devolução de 90% em única parcela, é medida de rigor, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso, com incidência dos juros legais a contar da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil (TJSP, Apelação nº 1010385-31.2015.8.26.0562, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ELCIO TRUJILLO, julgado em 15/12/2015).
- Cabe obtemperar que a comissão de corretagem, por ser um serviço não contratado pelo consumidor, é de responsabilidade da alienante (TJSP, Apelação nº 0060263-72.2012.8.26.0100, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. SILVIA STERMAN, julgado em 07/07/2015). E, na hipótese, restou demonstrado que os prepostos exigiram do comprador os valores em apartado, pago por meio de cheques nominais a eles, não integrando o valor total da compra do imóvel, valor este que deverá ser restituído ao autor.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes, ficando CONDENADA a ré a devolver ao autor a quantia equivalente a 90% do montante efetivamente pago, com incidência de correção monetária a partir de cada desembolso, além dos juros legais a contar da citação, devendo, ainda a ré providenciar a baixa relativa à negativação do nome do autor junto às instituições de proteção ao crédito, caso tenha ocorrido. Fica a ré CONDENADA, ainda a devolver a quantia de R$ 15.984,45, paga a título de comissão de corretagem, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido dos juros legais, a contar da citação, extinguindo o feito nos termos do artigo 487, inciso I, do novo Código de Processo Civil.”
Processo nº 1016150-11.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.