Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mondial, em Osasco, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Setin (o nome da SPE era: Sei Osasco Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 ano pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 02 de maio de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta tem direito à devolução dos valores pagos, pois não pode existir locupletamento ilícito por parte da incorporadora.
Nas palavras da magistrada:
- “É fato incontroverso nos autos a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, por culpa dos autores. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos compromissários compradores.
- Conforme a cláusula 6.9 do contrato (fls. 53/54), em caso de rescisão está prevista a devolução das parcelas pagas, após descontados os custos administrativos e de promoção de venda à taxa dos 10% sobre os valores até então recebidos; das contribuições de PIS, COFINS e outros impostos incidentes sobre o negócio imobiliário; de multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato; e de outras despesas comprovadas pela vendedora. Ainda, na cláusula IX, estão previstos descontos outros, para a hipótese da rescisão ocorrer após a transferência da posse do imóvel ao comprador.
- Pois bem. Concorda a ré com a devolução de 70% dos valores pagos pelo preço do imóvel, entendendo que não tem o dever de proceder a devolução do montante pago em virtude do contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária celebrado pelos autores com outra empresa.
- Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feita pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.".
- Assim sendo, têm os autores direito à restituição de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação.
- Com relação à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema, no julgamento do Recurso Especial 1.599.511, firmando a seguinte tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.".
- Assim, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, reputou-se válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador desde que este seja informado, até o momento da celebração do contrato, do preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando-se o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente, não integrando o valor do imóvel.
- No caso em tela, os autores, quando da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, expressamente concordaram em pagar a comissão de corretagem (fls. 67/68). Dada a clareza do instrumento subscrito pelos autores, não se mostra configurado qualquer vício capaz de macular sua manifestação de vontade.
- Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do vencimento de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1123883-36.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.