Um comprador de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Front Offices, em Diadema, região da grande São Paulo, perante a incorporadora GMK (o nome da SPE era: AK3 Empreendimentos e Participações Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2012, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 4 anos pagando as parcelas, procurou pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 38ª Vara Cível, Dra. Patricia Maiello Ribeiro Prado, em sentença datada de 26 de abril de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção pela incorporadora de parte considerável dos valores pagos, violaria o artigo 53 do CDC, havendo a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, especialmente porque sequer houve a tomada de posse do imóvel, o que não gera grandes prejuízos à incorporadora.
Nas palavras da magistrada:
- “O feito comporta julgamento no estado em que se encontra por se tratar de matéria exclusivamente de direito, dispensada a dilação probatória (art. 355, inciso I, do CPC/2015).
- O autor busca, com o ajuizamento desta demanda, a rescisão do contrato de compra e venda celebrado, sem que, no entanto, recaíssem os efeitos das cláusulas contratuais 7.6 e 7.7, as quais preveem a retenção de 40% (quarenta por cento) dos valores já pagos, para o caso em questão.
- Ocorre que a retenção destes valores é manifestamente ilegal por colocar o consumidor em situação de extrema desvantagem.
- A retenção de 40% (quarenta por cento) de valores, como pretende à ré, viola o disposto no artº 53, caput, do CDC e é abusiva, pois impõe ao consumidor desvantagem manifestamente excessiva (art. 39, inciso V, do CDC). Ademais, sequer se justifica no caso concreto, em que o imóvel não foi em momento algum ocupado e pode ser novamente alienado a terceiro pelo preço integral.
- Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. A retenção reputa-se razoável, porque visa indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução, consideras as despesas administrativas, tais como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento (despesas operacionais).
- Neste sentido, há diversos julgados deste E. Tribunal que admitem a retenção máxima de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
- Nesse cenário, de rigor a rescisão do contrato por culpa do comprador com a devolução das parcelas pagas, permitindo-se, assim, tão somente, a retenção de 10% (dez por cento) pela ré. Tal retenção reputa-se razoável, porque suficiente para indenizar a ré pelas perdas e danos decorrentes da resolução.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE, a ação, extinguindo o processo com julgamento de mérito, nos termos dos artigos 487, I, do Código de Processo Civil, para: i) declarar o rescindido o Instrumento Particular de Compra e Venda que tem por objeto a unidade 207, do Condomíno Front Offices; e ii) a condenar a ré a restituir o valor de R$ 98.102,03, correspondente ao percentual de 90% dos valores já pagos pela compra do imóvel. Os valores devem ser atualizados pela Tabela Prática do TJ/SP, a partir do ajuizamento da ação, com incidência de juros de mora legais de 1% ao mês, desde a citação.”
Processo nº 1077376-80.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.