Um casal de adquirentes de três unidades comerciais na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício SP 150 Trade, da cidade de São Bernardo do Campo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Beta Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão dos “Contratos Particulares de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, determinando a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, inclusive sobre taxa condominial, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição dos projetos de imóveis na planta ocorreu em abril de 2011, quando então os compradores assinaram os contratos perante a incorporadora, com prazo máximo de conclusão previsto para o mês de setembro de 2014.
Passado o prazo de tolerância de 180 dias do contrato, as obras não foram concluídas e os compradores perderam completamente o interesse na continuidade do negócio e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
O Juiz de Direito da 4ª Vara Cível, Dr. Sergio Hideo Okabayashi, em decisão datada de 29 de setembro de 2016, afirmou que a incorporadora não conseguiu concluir as obras dentro do prazo limite estabelecido em contrato, quiçá procedeu com a efetiva entrega dos imóveis, motivo pelo qual aos compradores era devido a restituição integral dos valores pagos, como se a compra jamais tivesse acontecido, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 4ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Natan Zelinschi de Arruda, acompanhado dos Desembargadores Hamid Bdine e Enio Zuliani, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de todos os valores pagos em contrato, inclusive sobre taxa condominial.
Por votação unânime datada de 27 de abril de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de determinar à incorporadora restitua o correspondente a 100% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato e a título de taxa condominial.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por culpa exclusiva do promitente-vendedor, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver todos os valores pagos pelos compradores, uma vez que a culpa era exclusiva da vendedora.
Nas palavras do Desembargador:
- “De início, o pactuado pelas partes envolve notória relação de consumo, portanto, a legitimidade passiva é manifesta, pois todos que participam do avençado respondem de maneira solidária com relação aos prejuízos sofridos pelo consumidor.
- Por outro lado, na hipótese em testilha o atraso na entrega da obra está caracterizado, já que deveria ter ocorrido em setembro de 2014, já considerado o lapso dilatório de 180 dias.
- A referência abrangendo caso fortuito ou força maior é irrelevante, visto que a cláusula de prorrogação de 180 dias já leva em consideração as vicissitudes da construção civil, sendo que a ré responde pelo fortuito interno, ou seja, o risco da própria atividade.
- Desta forma, o descumprimento do pactuado por parte do polo passivo está caracterizado, mostrando-se suficiente para o desfazimento do ajustado.
- Destarte, a restituição integral dos valores pagos apresenta-se adequada, inclusive no que corresponde à taxa Sati e condomínio, visto que o autor sequer foi imitido na posse do imóvel.
- No mais, referência expressa de validade da cláusula 10.8 não tem supedâneo, porquanto abrange inadimplência do comprador, contudo, no caso em exame foi a vendedora que não cumprira a data para a entrega da obra, o que foi reconhecido expressamente nas razões do apelo, pág. 417.
- Finalmente, a sucumbência estabelecida na r. sentença mostra-se adequada, pois levou em consideração a relativa complexidade da demanda, além de remunerar condizentemente o titular da capacidade postulatória que representa os autores.
- Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao apelo.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos, inclusive a título de taxa condominial, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1022491-19.2015.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.