Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial Alameda, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC / EZTEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 8 meses pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 21ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Anderson Fabrício da Cruz, em sentença datada de 10 de maio de 2016, cerca de apenas 2 meses após o ajuizamento, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Conforme se verifica dos autos, é direito potestativo dos autores a resilição unilateral do contrato objeto da lide, mormente, tendo em vista a expressa previsão contratual e que a ré reconheceu expressamente a procedência deste pedido.
- Entretanto, as cláusulas que preveem a resilição unilateral do contrato e a cláusula penal se mostram abusivas, uma vez que reduzem significativamente os valores aos quais os autores teriam direito por força da resilição do contrato.
- A ré alegou em sede de contestação que os autores decidiram resilir unilateralmente o contrato e, por isto, devem arcar com as despesas administrativas, os custos operacionais e as perdas e danos devidamente já previstas no contrato. No entanto, sequer juntou aos autos cópias do contrato que permitam analisar as referidas cláusulas contratuais e sua legalidade, ônus que lhe incumbia (art. 373, II, do CPC).
- Assim, não estando comprovada a existência de acordo entre as partes que estipule as condições de resilição por parte dos autores, imperioso o afastamento das alegações da ré.
- No caso em testilha, é clara a nulidade de cláusulas penais que estipulem a perda total dos valores de prestações já pagas, conforme o art. 53, do CDC.
- Ademais, a Súmula 1 do TJSP pacificou que o compromissário comprador terá direito a reaver as quantias pagas, mesmo em caso de rescisão motivada por este, podendo o compromissário vendedor obter compensação apenas pelos gastos próprios com a administração e propaganda.
- De tal modo, em conformidade com diversos precedentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e não tendo a ré demonstrado a existência de gastos próprios com administração e propaganda em valores superiores, reduzo a retenção, como cláusula penal pela resilição unilateral do contrato por parte dos autores, para 10% dos valores efetivamente por eles desembolsados.
- Ressalto ainda que o valor deverá ser desembolsado em uma única parcela, pois, em razão da resilição do contrato, o imóvel poderá ser disponibilizado à nova venda para terceiros, não se justificando o seu parcelamento, nos termos da Súmula 543 do STJ.
- Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar a resilição unilateral do contrato objeto da lide e condenar a ré a devolver aos autores 90% (noventa por cento) dos valores desembolsados como parte do pagamento do preço do imóvel, devidamente atualizados desde os desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde a citação.”
Processo nº 1020546-94.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
