Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Viva Vista Araucária, na cidade de Sumaré, interior de São Paulo, perante a incorporadora ACS (o nome da SPE era: ACS Sumaré Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de novembro de 2016, mas o empreendimento ainda se encontrava na fundação naquele mês.
Incrédulos pelo absurdo atraso para a conclusão das obras e fartos de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 4ª Vara Cível, Dr. César Augusto Vieira Macedo, em sentença datada de 07 de março de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, quando uma das partes adquire como destinatário final o imóvel comercializado pela outra no mercado de consumo, como é o caso em tela.
- O atraso, superior aos 180 dias, é incontroverso. A redação da cláusula que prevê prazo de tolerância para entrega da obra é clara e precisa no tocante aos direitos e deveres que confere a cada uma das partes, a saber, o prazo de tolerância para atraso na entrega do imóvel. Como não possui redação omissa, abusiva ou que gere dúvidas de interpretação, não há que se falar em nulidade.
- Porém a ré não se desincumbiu de justificar o atraso superior a 180 dias, fornecendo apenas alegações genéricas a respeito de "necessidade de promover adaptações no projeto inicial perante a Prefeitura" e uma rápida greve de trabalhadores (fls. 91).
- Assim, é compreensível que os autores tenham pretendido a rescisão contratual ante a demora excessiva da ré em cumprir o avençado. A ré não se opõe à rescisão contratual em si, mas pretende retenção parcial dos valores pagos com fundamento na cláusula 10.8 do contrato, no entanto esta se refere a devolução em caso de mora do comprador, o que não houve na situação em análise.
- Ademais, se fosse mantida a referida cláusula, contemplando a perda substancial dos valores pagos, haveria afronta ao artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor.
- A jurisprudência é dominante em declarar a abusividade e nulidade de cláusulas contratuais que colocam o consumidor em desvantagem, em razão da retenção integral dos valores pagos ou de se fazê-lo em percentual que não se mostra razoável frente ao caso concreto (cf. AgRg no REsp 434945, Rel. Min. Ricardo Vilas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 1/12/2011; REsp 686865, Rel. Min. Aldir Pasarinho Junior, Quarta Turma, j. 28/08/2007; REsp 838516/RS, Rel.Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17/05/2011).
- Devem ser aplicados ao caso os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento ilícito. Considerando que o valor não é alto e não causa impacto na administração financeira da ré, bem como que os autores cumpriram integralmente a parte que lhes cabia, sendo a mora imputável exclusivamente à ré, de rigor o acolhimento do pedido inicial.
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, resolvendo a ação nos termos do art. 487, I do CPC, para declarar rescindido o contrato havido entre as partes, e condenar a ré à devolução da integralidade dos valores pagos pelos autores, com correção monetária pela tabela prática do TJ-SP desde a data do recebimento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.”
Processo nº 1134354-77.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
