Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio You Saúde Estações, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora YOU (o nome da SPE era: You 2 Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa denominada SATI, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passado cerca de 1 ano da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 38ª Vara Cível, Dra. Carolina de Figueiredo Dorlhiac Nogueira, em decisão datada de 04 de novembro de 2015, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, além de determinar a devolução integral do valor pago a título de taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Mary Grün, acompanhada dos Desembargadores Rômolo Russo e Luiz Antonio Costa, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 17 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento) + 100% (cem por cento) da taxa SATI.
Para a Desembargadora Relatora, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras da Desembargadora:
- “Os apelados requerem a restituição dos valores pagos a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
- O Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA firmou recentemente entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela “Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
- Assim, a restituição é devida, não merecendo reforma a r. sentença.
- Conforme bem observado pelo magistrado a quo, embora o contrato de prestação de serviços de assessoria técnico-imobiliária (instrumento de fls. 176) estipule que sua celebração é facultativa e a não contratação não impede a aquisição do imóvel, temos que tal disposição é meramente formal e não reflete a realidade.
- No tocante à porcentagem que pode ser retida pela vendedora, na devolução das parcelas pagas para compensação de gastos, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal, inclusive desta Câmara, vem aplicando percentuais que variam entre 10 (dez)1 e 20 (vinte)2 por cento, de acordo com o caso, considerando despesas com a venda, multa por inadimplemento, corretagem etc., entendendo-se retenções em percentuais maiores, salvo a comprovação de danos excepcionais, abusivas.
- De fato, como maneira de repor as partes ao status quo ante, imperiosa a devolução dos valores pagos pelos autores.
- Assim sendo e considerando que os réus deram causa à rescisão, tem-se como prudente e adequado que lhes seja restituído o percentual de 80% dos valores pagos (com correção monetária desde os desembolsos e juros legais a partir da citação).
- Afasta-se a incidência de qualquer cláusula que estabeleça o contrário, para que a devolução ocorra da maneira ora determinada, como forma de alcançar o equilíbrio entre as partes.
- No caso, não demonstrou a ré apelante gastos que justifiquem a retenção de percentual mais expressivo das quantias pagas, sendo adequado o percentual de 20% (vinte por cento). Ademais, não se deve esquecer que o imóvel será novamente comercializado.
- Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos + 100% (cem por cento) da taxa SATI, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1057256-50.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
