Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Fatto Quality, no bairro da Vila Augusta em São Paulo, perante a incorporadora Plano & Plano (o nome da SPE era: Vero Santa Isabel Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, bem como 100% dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados pela incorporadora à comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2015, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.
Passado cerca de 1 ano da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foi informado pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos, recusando ainda a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Inconformado com a resposta da incorporadora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos e a integralidade das importâncias pagas e destinadas à comissão de corretagem.
A Juíza de Direito da 2ª Vara Cível, Dra. Priscilla Bittar Neves Netto, em decisão datada de 27 de novembro de 2015, afirmou que o comprador tinha o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Também condenou a incorporadora na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com o fundamento de que no caso em análise, não houve contratação clara nesse sentido, mas sim cobrança direta pelo intermediador do negócio que atuava no interesse da incorporadora.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Luiz Antonio Costa, acompanhado dos Desembargadores Miguel Brandi e Luis Mario Galbetti, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato e a totalidade da comissão de corretagem.
Por votação unânime datada de 22 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento), além de devolver 100% (cem por cento) da comissão de corretagem indevidamente paga.
Nas palavras do Desembargador:
- “Cumpre salientar recente entendimento trazido pelo julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599-511-SP, no qual foi considerada válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, porém exigiu transparência nessa atribuição considerando o dever de informação imposto ao consumidor, conforme ementa que segue:
- “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (...)”
- Nestes termos, houve o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência ao comprador do dever de pagar as despesas de intermediação, de forma que o valor devido a este título deve ser informado previamente ao consumidor, especificando-se o valor da comissão de corretagem ainda que esta venha a ser paga destacadamente e incluindo-a no preço total da unidade imobiliária.
- No caso em comento, observo que o contrato não informa para o consumidor o valor da comissão de corretagem a ser paga. Do que se depreende o contrato, não há especificação certa e clara a respeito do quanto atribuído a título de corretagem.
- Destarte, tendo em vista que o valor da comissão de corretagem não foi devidamente especificado previamente em contrato, tal prática representa descumprimento do dever de clareza nas informações passadas pelo fornecedor ao consumidor (art. 6º III CDC), o que o coloca em desvantagem exagerada (art. 51 IV e § 1º I CDC), sendo indevido, portanto, o pagamento pago a este título, não devendo, portanto ser cobrado.
- Destarte, entendo correta a sentença, que proponho seja mantida, com ratificação de seus fundamentos como permite o art. 252 do RITJESP.
- Isso posto, pelo meu voto, nego provimento ao Recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato + 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1035807-39.2015.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
