Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mozaik Atelier, na zona sul da cidade de São Paulo, perante a incorporadora Brookfield (o nome da SPE era: Fibra Brookfield FM Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Marcos Roberto de Souza Bernicchi, em decisão datada de 19 de maio de 2016, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 10ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Araldo Telles, acompanhado dos Desembargadores Elcio Trujillo e Cesar Ciampolini, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 30 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter integralmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com pedido cumulado de devolução de 90% das parcelas pagas, julgada parcialmente procedente.
- Inconformada, recorre a ré a sustentar que a retenção de 10% dos valores pagos é irrisória porque os compradores deram causa à rescisão, devendo-se observar o percentual pactuado no contrato, que é legal (cláusula 6.4).
- Requer, sucessivamente, a majoração do percentual de retenção, não inferior a 30%, além da pronta liberação das unidades negociadas.
- A r. sentença decretou a rescisão do contrato - por considerar incontroversa a questão - e determinou a devolução de 90% das parcelas pagas.
- E com acerto.
- Não há dúvida que os apelados/compradores deram causa ao desfazimento do negócio, já que passaram à inadimplência antes que escoasse o prazo previsto para a conclusão da obra.
- Sendo assim, com esteio na inteligência do verbete 1 das Súmulas desta Corte, o pedido de rescisão merecia, mesmo, acolhido, restando, em consequência, enfrentar a questão atinente às parcelas pagas pelos adquirentes.
- Se, por um lado, não se justifica o perdimento de tudo que foi pago, sob pena de enriquecimento indevido da ré, que terá os imóveis para renegociá-los por valores atualizados e ficaria com as quantias já adimplidas pelos autores2, a retenção determinada em primeira instância - 10% - é razoável e suficiente para compensar os gastos administrativos com a comercialização dos apartamentos.
- Na hipótese, convém ressalvar, os consumidores sequer chegaram a usufruir dos bens.
- Ante o exposto, pelo meu voto, correta a r. sentença de que se recorre, proponho que se negue provimento ao recurso.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1004522-88.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
