Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício You, Bosque da Saúde, localizado na zona sula da cidade de São Paulo, perante a incorporadora You (o nome da SPE era: West You Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas 20% (vinte por cento) dos valores.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 32ª Vara Cível, Dra. Gabriela Fragoso Calasso Costa, em decisão datada de 26 de outubro de 2015, afirmou que os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) sobre os valores pagos em contrato + 100% (cem por cento) da taxa denominada SATI, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Inconformados com a sentença proferida na primeira instância, os compradores recorreram mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator a Desembargadora Marcia Dalla Dea Barone, acompanhada dos Desembargadores Egidio Giacoia e Carlos Alberto de Salles, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não.
Por votação unânime datada de 07 de junho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento), além de determinar a incidência da correção monetária não apenas a partir da data do ajuizamento da ação, mas sim a partir do desembolso de cada uma das parcelas pagas pelos compradores.
Ademais, para a Desembargadora Relatora, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras da Desembargadora:
- “Com efeito, destacou o E. Superior Tribunal de Justiça que o serviço de assessoria técnico-imobiliária consiste em atividade prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora, tratando-se de mera prestação de um serviço inerente à celebração do contrato e inerente ao dever de informação da parte ré, não se cuidando de serviço autônomo oferecido ao adquirente, como se verifica com a comissão de corretagem.
- Ademais, no julgado adrede referido, ressaltou-se que a exigência de valores referentes ao serviço de assessoria técnico-imobiliária corresponde a flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, uma vez que referido serviço se refere ao cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. Destacou-se, ainda, que a contratação de serviços de assessoria técnica ou jurídica para a aquisição de imóvel pode ser diretamente contratada pelo consumidor, por meio da contratação de profissional de sua confiança, não sendo possível a imposição a contração de profissionais vinculados à vendedora.
- Dessa forma, a cláusula que determina a cobrança da taxa SATI se mostra abusiva e sua nulidade deve ser reconhecida, nos termos do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor. Nessa esteira, os valores pagos pelo consumidor a este título devem ser restituídos, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a contar da citação.
- A retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção.
- Contudo, a retenção não pode observar o quanto requerido pela apelada, isto é, que seja feito segundo previsto na cláusula VIII do contrato (multa de 10% sobre o valor do contrato, além de outros encargos fls. 162), que se mostra abusiva, vez que o valor se mostra exorbitante para a hipótese e iria implicar a perda de quase a totalidade dos valores pagos, o que contraria o previsto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
- Com a devida vênia do entendimento do juízo sentenciante, a retenção de 10% dos valores pagos, conforme requerido pelos autores, se mostra mais adequada ao restabelecimento do “status quo ante”, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato.
- Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, este deve se dar a partir da citação. Aplica-se ao caso o disposto no artigo 405 do Código Civil, tendo em vista que a citação constituiu a ré em mora, não havendo que se falar que o termo inicial se daria a partir do trânsito em julgado. A correção monetária, por sua vez, deverá incidir a partir de cada desembolso.
- Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso de apelação e Dá-se provimento em parte ao recurso adesivo.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelos compradores para o fim de condenar a incorporadora na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato + 100% (cem por cento) da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1081575-82.2015.8.26.0010
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
