Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado no Município de Guarulhos, região da grande São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível, Dr. Eduardo Palma Pellegrinelli, em sentença datada de 08 de junho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da data da citação da incorporadora até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção pela incorporadora de parte considerável dos valores pagos, violaria o artigo 53 do CDC, havendo a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, especialmente porque sequer houve a tomada de posse do imóvel, o que não gera grandes prejuízos à incorporadora.

Nas palavras do magistrado:

• “Como se observa dos documentos de fls. 19/62, as partes celebraram compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.612 do empreendimento imobiliário "Condomínio Residencial Alameda Cidade Maia".
• Ocorre que o cumprimento do contrato se tornou insuportável para os autores.
• Neste ponto, é importante observar que, em que pese a regra do art. 475 do CC, o comprador que descumpre o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem direito à rescisão do contrato e ao recebimento das importâncias pagas.
• Aliás, nesse sentido é a Súmula n. 01 da Sessão de Direito Privado I do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
• Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• E como consequência lógica da rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior.
• Entretanto, em que pese a rescisão do contrato tenha como consequência a restituição das partes ao estado anterior, a eventual restituição integral dos valores pagos geraria o vedado enriquecimento sem causa dos compromissários compradores, em razão das despesas administrativas inerentes ao negócio jurídico.
• Aliás, no caso as partes solucionaram a questão de forma antecipada, ao pactuarem cláusula penal, conforme autorizam os arts. 409 e seguintes do CC.
• Apesar disso, as peculiaridades do caso demonstram que a cláusula penal pactuada é excessiva, principalmente considerando que, por um lado, a rescisão do contrato é consequência da insuportabilidade da obrigação assumida, bem como que, por outro, o compromissário vendedor certamente alienará novamente o imóvel.
• Assim, sendo, a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente, por aplicação da regra do art. 413 do CC e do art. 53 da Lei n. 8.078/90.
• Portanto, por aplicação do princípio da razoabilidade e considerando as peculiaridades do caso concreto, deverá haver a devolução dos valores pagos, com a retenção de 20%.
• A restituição deverá ocorrer de forma simples, uma vez que não foi demonstrada má-fé do compromissário vendedor  Súmula n. 159 do Colendo Suprem Tribunal Federal.
• Sobre o valor a ser restituído deverá incidir correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.
• Também deverá incidir juros de 1% ao mês (art. 406 do CC), contados a partir da citação  art. 405 do CC.
• Diante do exposto, julgo o pedido parcialmente procedente, para:
• a) determinar a extinção do processo nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil;
• b) determinar a rescisão do compromisso de venda e compra do apartamento n. 1.612 do empreendimento imobiliário "Condomínio Residencial Alameda Cidade Maia";
• c) determinar que o réu restitua à autora, em parcela única, 80% de todos os valores pagos, com a incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, contados a partir de cada pagamento, além de juros de mora de 1% ao mês, contados da data da citação.”

Processo nº 1035198-82.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.