Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial In Villa Lobos, localizado no bairro da Vila Prudente, região da zona leste de São Paulo, perante a incorporadora ATUA (o nome da SPE era: Atua SPE 5 Participações Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2013, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, procurou pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em sentença datada de 12 de junho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir da data da citação da incorporadora até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a retenção pela incorporadora de parte considerável dos valores pagos, violaria o artigo 53 do CDC, havendo a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, especialmente porque sequer houve a tomada de posse do imóvel, o que não gera grandes prejuízos à incorporadora.

Nas palavras da magistrada:

• “Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
• Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades.
• Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• Por conseguinte, razoável reconhecer o direito da autora à restituição de 80% das quantias que pagou à ré.
• Isto porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante.
• Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pelo autor.
• Desse modo, considerando todos os fatores acima mencionados, bem como todas as prestações pagas, fixo proporcionalmente a multa compensatória no montante de 20%, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, por entender que atende ao equilíbrio entre as obrigações e os direitos das partes, e cumpre o poder persuasivo de evitar o inadimplemento contratual.
• Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
• De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
• A autora pagou o valor total de R$65.259,30 (sessenta e cinco mil duzentos e cinquenta e nove reais e trinta centavos).
• Nesse diapasão, ela tem direito à restituição do montante de R$52.207,44 (cinquenta e dois mil, duzentos e sete reais e quarenta e quatro centavos).
• A devolução das quantias pagas deverá ser feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Os juros de mora são devidos a partir da citação, no montante de um por cento ao mês, por força do disposto no art. 240 do Código de Processo Civil e art. 406 do Código Civil.
• Já a correção monetária, pelo índice oficialmente adotado pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, incide a partir da data do ajuizamento da ação, em consonância com o disposto no §2º do art. 1º da Lei 6.899, de 9 de abril de 1981.
• Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e 2) condenar a ré a devolver à autora a quantia de R$52.207,44 (cinquenta e dois mil, duzentos e sete reais e quarenta e quatro centavos), com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença.”

Processo nº 1070122-56.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.