Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial Alameda, em Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em sentença datada de 26 de junho de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo aplicado as penalidades previstas em contrato, desde que não se afigurem abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor e com base no entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria.
Nas palavras da magistrada:
- “Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
- Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades.
- Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
- De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
- Por conseguinte, razoável reconhecer o direito dos autores à restituição de 80% das quantias que pagou à ré.
- Isto porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante.
- Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pelo autor.
- Desse modo, considerando todos os fatores acima mencionados, bem como todas as prestações pagas, fixo proporcionalmente a multa compensatória no montante de 20%, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, por entender que atende ao equilíbrio entre as obrigações e os direitos das partes, e cumpre o poder persuasivo de evitar o inadimplemento contratual.
- Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente. De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
- A devolução das quantias pagas deverá ser feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
- Os juros de mora são devidos a partir da citação, no montante de um por cento ao mês, por força do disposto no art. 240 do Código de Processo Civil e art. 406 do Código Civil.
- Já a correção monetária, pelo índice oficialmente adotado pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, incide a partir da data do ajuizamento da ação, em consonância com o disposto no §2º do art. 1º da Lei 6.899, de 9 de abril de 1981.
- Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a devolver aos autores a quantia de R$ 105.190,50 (cento e cinco mil, cento e noventa reais e cinquenta centavos). com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença.”
Processo nº 1087153-89.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
