Um casal de compradores de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Marco Zero Mix Work, localizado na Avenida Senador Vergueiro, nº 2.099, bairro Jardim Três Marias, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Big Top 2 Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 09ª Vara Cível, Dr. Rodrigo Gorga Campos, em sentença datada de 08 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que os consumidores não participam da elaboração das condições gerais dos contratos firmados com as incorporadoras, de natureza técnica pouco acessível, situação que os deixam à mercê das fornecedoras para impor um caráter quase unilateral ao negócio e esse desequilíbrio é compensado pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a existência de cláusulas abusivas.

Nas palavras do magistrado:

• “Aos 28 de setembro de 2013 os autores celebraram compromisso de compra e venda com a empresa ré BIG TOP 2 INCORPORADORA LTDA, visando a aquisição da unidade 203 do Empreendimento Marco Zero Mix Work (págs. 16/40). Impossibilitados de arcar com o pagamento das parcelas mensais, os compromissários compradores solicitaram o distrato do contrato (págs. 42/46), com a consequente restituição de 90% dos valores desembolsados.
• De início é importante ressaltar que, nos termos definidos pelo enunciado da Súmula 01 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, “o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• Os requerentes buscam a devolução de 90% do montante desembolsado até o momento (págs. 103/104). Na defesa apresentada (págs. 78/94), a empresa ré não se opõe à rescisão, porém oferece valor com base no disposto na cláusula XVI, item 2 do contrato tipo (págs. 33/34), que dispõe a respeito da dedução de diversas “despesas”, para então restituir 80% do que sobrar.
• É fato notório que os consumidores não participam da elaboração das condições gerais dos contratos firmados com as incorporadoras, de natureza técnica pouco acessível, situação que os deixam à mercê das fornecedoras para impor um caráter quase unilateral ao negócio. Esse desequilíbrio é compensado pelo Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a existência de cláusulas abusivas.
• A cláusula XVI, item 2, do contrato prevê a retenção de 20% do valor pago pelos promitentes compradores, a título de multa, sem prejuízo das despesas efetivamente comprovadas: “Em caso de rescisão contratual fica estabelecido que serão devolvidos os valores pagos na mesma periodicidade dos pagamentos efetuados, vencendose a primeira parcela 60 (sessenta) dias após a assinatura da formalização definitiva da rescisão. Na devolução, o(a,s) COMPRADOR(ES,AS) está(ão) de acordo que serão retidos 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de multa penal, mais as despesas efetivamente comprovadas a seguir elencadas”: juros compensatórios, moratórios, despesas, impostos, entre outras, listadas nas alíneas da referida cláusula - (pág. 34).
• É verdade que as incorporadoras não são instituições financeiras em que os investidores ou correntistas movimentam valores dentro de seus créditos. Mas o certo é que, de qualquer modo, detêm as importâncias recebidas dos compradores e podem devolvê-las sem dificuldades, até porque repassam os imóveis a terceiros com mais vantagem.
• A devolução no prazo de 60 dias (cláusula XVI, item 2 págs. 33/34) é disposição abusiva, que gera enriquecimento indevido da requerida.
• A restituição deve ocorrer imediatamente e duma vez, em homenagem ao princípio que veda o locupletamento e em observância ao disposto na Súmula 2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
• Posto isto, julgo PROCEDENTE a ação de rito comum ajuizada contra BIG TOP 2 INCORPORADORA LTDA, e o faço para declarar resolvido o compromisso de compra e venda, impondo à requerida a obrigação de restituir aos autores 90% da totalidade do preço pago (págs. 103/104) por força do negócio jurídico formalizado no instrumento de págs. 16/40, sem parcelamento, incidentes correção monetária (Tabela TJSP) a partir das datas dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”

Processo nº 1012902-66.2016.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.