Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Harmonia Ilumini, localizado na Avenida Doutor Altair Martins, na região da Granja Viana, na Cidade de Cotia, perante a incorporadora ECON/ATUA (o nome da SPE era: Projeto Imobiliário A 16 Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que seria devolvido o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 29ª Vara Cível, Dra. Laura de Mattos Almeida, em decisão datada de 30 de janeiro de 2017, afirmou que, de fato, os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 3ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Donegá Morandini, acompanhado dos Desembargadores Beretta da Silveira e Egídio Giacoia, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.
Por votação unânime datada de 24 de julho de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 90% (noventa por cento).
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “Indiscutível a desistência do negócio formulada pelos compradores. Esta situação autorizava, por seu turno, o desfazimento da relação contratual, com retorno dos contratantes ao estágio anterior ao estabelecimento da avença, hipótese em que admitida a retenção de parte dos valores quitados, circunstância inalterável pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o qual apenas veda a perda integral do montante solvido.
- A retenção, vale acrescentar, é necessária como forma de compor os prejuízos resultantes do rompimento do vínculo contratual, na esteira do disciplinado pela Súmula n. 01 deste Tribunal de Justiça (“o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”).
- Entretanto, o percentual estabelecido no contrato, no caso dos autos, mostrou-se abusivo, mostrando-se indevida a devolução estabelecida em 30% dos valores quitados, disposição que, no caso concreto, mostrou-se abusiva e contrária ao disposto no art. 51, IV, do CDC.
- A desistência, vale lembrar, restou operada pouco tempo após o estabelecimento da avença, não tendo havido efetiva ocupação da unidade, nem tampouco a demonstração de prejuízos superiores aos esperados neste tipo de contratação. Era da empreendedora, às claras, o dever de comprovar, documentalmente, os prejuízos excedentes, não bastando a singela alegação, como efetivamente ocorrido, na forma do art. 373, II, do CPC, o que bastava à rejeição do pedido para a manutenção dos índices eleitos contratualmente.
- Justa, portanto, a retenção do equivalente a 10% das prestações quitadas, montante que deve satisfazer a integralidade dos prejuízos sofridos pela apelante, inviabilizada a ampliação da verba, como já assinalado, obedecendo-se, ainda, ao enunciado pela Súmula 02 do TJSP, hipótese em que inadmissível a devolução parcelada dos valores, como recentemente decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 543).
- Preserva-se, por fim, o termo inicial para a incidência da correção monetária. Esse acréscimo deve incidir a contar de cada pagamento levado a efeito pelos recorridos, e não a partir da citação, lembrando-se que a correção não implica em remuneração do patrimônio, mas apenas recomposição da moeda corroída pela inflação. Logo, considerando que a corrosão é iniciada com o pagamento, é a quitação que autoriza o cômputo da correção.
- Em conclusão, o apelo é provido para autorizar a incidência dos juros de mora a contar do trânsito em julgado. As demais pretensões, assim, são rejeitadas, sem nenhum reflexo sobre a distribuição das verbas de sucumbência, na esteira do art. 86, par. único, do CPC, afastando-se, igualmente, a majoração dos honorários devidos aos patronos dos recorridos, nos termos do art. 85, par. 11, do CPC, normativa incompatível com o acolhimento, em parte, da pretensão recursal.”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora apenas para fazer constar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado, mantendo, no mais, a condenação em primeira instância na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1120529-66.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
