Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Marco Zero Mix Work, localizado na Avenida Senador Vergueiro, nº 2.099, bairro Jardim Três Marias, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Big Top 2 Incorporadora Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2014, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 2 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Cesar Augusto de Oliveira Queiroz Rosalino, em decisão datada de 07 de abril de 2017, afirmou que, de fato, os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, acompanhado dos Desembargadores Rômolo Russo e Luiz Antonio Costa, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 16 de agosto de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Conforme dispõe as Súmulas 1 e 2 deste Eg. Tribunal, o comprador tem direito de pedir a resolução do contrato, a saber:
• “Súmula 1 - O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• “Súmula 2 - A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”  
• Consequentemente, deve assumir o ônus da rescisão, suportando as penalidades rescisórias.
• Todavia, eventuais despesas previstas em contrato são abusivas e devem ser, de fato, revistas.
• Epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada aos consumidores, devendo ser considerado nulo de pleno direito nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois permite que a requerida retenha a maior parte, ou a totalidade, daquilo que os compradores desembolsaram quando da aquisição do bem.
• Em casos análogos, esta Colenda 7ª Câmara de Direito Privado vem decidindo que é adequado autorizar que a vendedora retenha entre 10% a 20% daquilo que foi efetivamente pago.
• No presente caso, a retenção do percentual de 20% é que se mostra suficiente para compensar custos operacionais oriundos do desfazimento, a pedido dos autores, do negócio jurídico celebrado entre as partes.
• Com relação aos juros, sem razão a parte apelante, uma vez que, decorrendo a obrigação de relação contratual, os juros de mora incidem a partir da citação.
• Posto isto, nega-se provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento da ação e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1024918-52.2016.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.