Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Clube Jardim Vila Maria, localizado na Itaúna com Rua Curuçá, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: ESP 91/13 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 4ª Vara Cível, Dra. Fernanda de Carvalho Queiroz, em sentença datada de 21 de agosto de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que segundo dispõe o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé e a equidade.

Nas palavras da magistrada:

• “Cumpre salientar, em primeiro lugar, que se aplicam ao caso dos autos as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), pois devidamente configurado a ré como fornecedora de bens e serviços (art. 3º), e os autores como consumidores (art. 2º), tratando-se o imóvel de bem de consumo.
• Ultrapassada a questão da legislação aplicável, passa-se ao exame das razões das partes.
• Os autores celebraram contrato particular de compromisso de compra e venda de um apartamento residencial com a ré, e eles, diante da impossibilidade de honrar com o pagamento integral do preço, buscaram a rescisão do contrato e a consequente devolução integral de pelo menos 90% das parcelas já pagas.
• As partes concordam em rescindir o contrato, apenas divergindo quanto aos valores a serem devolvidos.
• A disposição contratual que regula a multa na hipótese de rescisão do contrato dispõe:
• “VIII. No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo COMPRADOR atualizadas de acordo com o critério utilizado para pagamento das prestações, e elas serão descontadas as seguintes despesas, também atualizadas monetariamente: (a) custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% (dez por cento) sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; (b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; (c) contribuição ao COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; (d): outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso do contrato; (e)  Multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total deste contrato (art. 410 do Código Civil Brasileito); (f) outras despesas comprovadas pela VENDEDORA.”
• "XIV – Recorrendo a VENDEDORA à Justiça ou se, simplesmente contratar advogado para a satisfação de obrigações não atendidas, suportará o COMPRADOR, ainda, as despesas judiciais, extrajudiciais e os honorários de advogado desde já arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, em caso de cobrança extrajudicial, em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, no caso de cobrança judicial."
• Segundo dispõe o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa fé e a equidade.
• In casu, as referidas cláusulas contratuais que estabelece deduções que possam ultrapassar mais de 90% dos valores pagos é abusiva, porque representa prejuízo injustificado ao comprador e, por outro lado, promove o enriquecimento sem causa do vendedor.
• No entanto, a jurisprudência tem autorizado o promitente vendedor a reter parte do valor pago quando a rescisão se deu por culpa do promissário comprador, como na hipótese dos autos, que desistiram do negócio.
• No que tange a este valor, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça entende que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas quitadas pelos compradores revela-se razoável e suficiente para o reembolso dos custos da vendedora.
• Assim, confirmada a rescisão do contrato, a restituição deve ocorrer de forma atualizada a contar do efetivo desembolso de cada parcela, considerando-se o total pago pelos autores conforme planilha de fls. 55, ou seja, R$ 89.527,17, e deduzindo-se desse total 10% (dez por cento) a título de despesas, e acrescida de juros legais a contar da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil, cujo valor resulta em R$ 80.574,46.
• Com isso, não há que se falar em correção e juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.
• Posto isso, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados contra ESP 91/13 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , com fulcro no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, declarando nula a cláusula VIII do contrato encartado nos autos, o qual fica rescindido, determinando à ré que devolva aos autores, em parcela única, os valores por eles pagos (R$ 80.574,46), corrigidos monetariamente pelos índices da Tabela de Atualização de Débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo a partir de cada desembolso e acrescido de juros moratórios legais de 1% (um por cento) ao mês incidentes desde a citação, ficando autorizada apenas a retenção de 10% (dez por cento) deste valor.”

Processo nº 1105519-79.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.