Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Mairarê Reserva Raposo, localizado na Rodovia Raposo Tavares, km 17,5, no bairro do Butantã, zona sul da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Tishman Speyer (o nome da SPE era: Projeto Fox 41 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, através da manutenção das decisões havidas nas instâncias inferiores (Estadual) que haviam decretado a rescisão da “Escritura Pública de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma e outros pactos” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data da citação até o momento da efetiva restituição dos valores.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que o distrato seria possível, mediante uma retenção de 70% (setenta por cento) dos valores pagos.
Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
Na época, A Juíza de Direito da 7ª Vara Cível, Dra. Adriana Borges de Carvalho, em decisão datada de 22 de setembro de 2015, afirmou que, de fato, os compradores tinham direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada uma das parcelas e juros legais de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.
Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 6ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Vito Guglielmi, acompanhado dos Desembargadores Paulo Alcides e Eduardo Sá Pinto Sandeville, sendo certo que os Desembargadores estaduais mantiveram a sentença de primeira instância nessa parte, por ocasião do acórdão datado de 02 de fevereiro de 2016.
Mais uma vez a incorporadora não se deu por vencida e decidiu então recorrer à última instância para a matéria.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, no dia 14 de agosto de 2017, por decisão monocrática do Ministro Relator Antonio Carlos Ferreira, decidiu por bem negar provimento ao recurso de agravo de instrumento em Recurso Especial (AIDDREsp) interposto então pela incorporadora.
Para o Ministro Relator, o Tribunal a quo, ao fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos recorridos - considerando as peculiaridades da causa -, observou os parâmetros jurisprudenciais adotados nesta Corte Superior.
Nas palavras do Ministro:
- “Não assiste razão à recorrente quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade, conforme se depreende dos seguintes excertos (e-STJ fls. 233/244).
- Ressalte-se que o fato de o Tribunal de origem julgar contrariamente aos interesses da parte não caracteriza nenhum dos vícios elencados no art. 535 do CPC/1973, tampouco hipótese de cabimento dos aclaratórios. De outro lado, é desnecessária a menção aos dispositivos indicados, para fins de prequestionamento da matéria.
- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pela promitente compradora - que deu causa à rescisão contratual pela vendedora -, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
- Para tanto, devem ser avaliados os prejuízos suportados, notadamente, com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp n. 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/4/2011, DJe 11/5/2011).
- No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise do material cognitivo dos presentes autos, concluiu que o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos bastaria para indenizar a recorrente pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.
- Alterar tal entendimento exigiria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede recursal, a teor da Súmula n. 7/STJ.
- Com efeito, o Tribunal a quo, ao fixar o percentual de retenção em 10% (dez por cento) dos valores pagos pelos recorridos - considerando as peculiaridades da causa -, observou os parâmetros jurisprudenciais adotados nesta Corte Superior.
- Aplica-se, portanto, a Súmula n. 83/STJ como óbice ao recurso, por ambas as alíneas do permissivo constitucional.
- Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo em recurso especial.”
Ao final, por decisão monocrática de mérito, o Ministro da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de agravo interposto pela incorporadora para o fim de manter a condenação nas instâncias estaduais inferiores na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1027918-34.2015.8.26.0100 no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP)
Processo nº 1.118.953 (2017/0140826-0) no STJ, em Brasília
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
