Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Connect, localizado na Avenida Antonio Piranga, nº 830, na Cidade de Diadema, perante a incorporadora Tibério (o nome da SPE era: Connect Diadema Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas R$ 500,00 (quinhentos reais) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 36ª Vara Cível, Dr. Swarai Cervone de Oliveira, em sentença datada de 22 de setembro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Nas palavras do magistrado:

• “A jurisprudência já se pacificou no sentido de que o adquirente pode postular a resolução do contrato, ainda que inadimplente, independentemente da questão da culpa. Ademais, tem sido corriqueiramente aceito que, nessa hipótese, a devolução dos valores pagos deve ser feita, em uma só vez, retendo-se o equivalente de 10% do montante pago.
• Nesse sentido: “Sabido que a resolução do contrato opera efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve o preço e o comprador devolve a coisa. No dizer de Ruy Rosado de Aguiar Junior, a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao estado anterior. Produz o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso de compromisso de compra e venda, implica na devolução da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente comprador (Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, 2ª ed., AIDE, p. 259)...Merece a cláusula penal redução para 10% do valor das parcelas pagas. O percentual que se tem aceito como suficiente, para não haver prejuízo ao alienante que não deu causa è rescisão, gira em torno de 10 a 30% do valor pago (Apelação Cível nº 60.144-0  São Paulo  2ª Câmara de Direito Privado do TJSP  Rel Cezar Peluso  J. 09.02.99; Apelação Cível nº 85.010-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, unânime; Apelação Cível nº 52.562-4  São Paulo  8ª Câmara de Direito Privado do TJSP  Rel César Lacerda, j. 24.08.98  unânime). No caso concreto, não se vê circunstância que autorize a fixação de decaimento superior a 10%, diante da ausência de prova de efetivo prejuízo da promitente vendedora. As parcelas serão corrigidas desde a data do desembolso” (Ap. Cível nº 361.321.4/3-00, Rel Francisco Loureiro, 4ª Câmara de Direito Privado, 07.12.06)
• É exatamente o caso dos autos, valendo ressaltar, de mais a mais, que a ré, promitente-vendedora, ficará com o imóvel de volta e poderá negociá-lo, não sofrendo prejuízo algum. E a retenção de 10% - pré-fixação de perdas e danos - já é suficiente para ressarci-la de todas as despesas que eventualmente teve, sendo absolutamente abusivos - o que gera a nulidade de pleno direito, conforme o art. 51, XV, CDC - os demais custos descritos nas cláusulas contratuais (cláusulas 33 a 35).
• Posto isso, JULGO OS PEDIDOS PROCEDENTES, para o fim de declarar resolvido o contrato celebrado entre as partes e determinar que a ré devolva 90% de toda a quantia paga pelos autores, nos termos da fundamentação acima, correndo atualização monetária desde as datas dos desembolsos e juros de mora, de 1% ao mês, desde a data da citação.”

Processo nº 1066357-43.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.