A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 01ª Vara Cível, Dra. Fabiana Feher Recasens, em sentença datada de 26 de setembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a restituição de parte dos valores pagos pelos compradores deve ocorrer em parcela única, conforme determina a súmula nº 2 do E.TJSP, sendo descabido à incorporadora reter percentual superior a 20%.
Nas palavras da magistrada:
“No contrato firmado entre as partes, há expressa previsão quanto à possibilidade de rescisão contratual e suas consequências (Fls. 36, Cláusula XVI).
A ré não se opõe à resolução do instrumento. Destarte, o cerne da questão tange tão somente à porcentagem de retenção dos valores já pagos pelos autores.
Assim, tem-se que a multa de 20% sobre as quantias pagas não é abusiva e penaliza os compradores desistentes, os quais pactuaram livre e conscientemente os termos do instrumento firmado, minimizando, também, o prejuízo da requerida.
Portanto, no que toca à retenção de 20% dos valores pagos pelos requerentes, não há que se falar em qualquer abusividade ou nulidade.
Todavia, os demais abatimentos constantes dos itens I a VIII, do mesmo dispositivo contratual devem ser analisados com cautela.
De início, tem-se que a retenção do sinal, prevista no item I, deve ser afastada, eis que há dupla penalidade, pela aplicação da cláusula penal de 20% e ainda retenção das arras. Assim, inaplicável a retenção do sinal, por abusivo.
Quanto ao Item II, é praxe no mercado imobiliário o pagamento direto da comissão aos corretores, pelos compradores, em caso de aquisição diretamente da incorporadora. Assim, a comissão de corretagem deve ser arcada pelos autores nos moldes pactuados.
No presente caso, mais patente ainda é a obrigação de pagamento da comissão de corretagem pelos autores, eis que estão desistindo do negócio.
Não se justifica a retenção de mais 6% para despesas com campanha e publicidade, bem como a retenção de 5% com as despesas relativas à administração do contrato, item III e IV respectivamente, eis que tais gastos devem ser abatidos dos valores pagos a título de cláusula penal.
O item V, que prevê retenção de 7,38% por despesas tributárias, só se justifica se comprovado o desembolso, o que não foi feito pela ré. Assim, a retenção é indevida.
Quanto aos itens VI, VII e VIII, tendo em vista que não há nos autos documentos que demonstre a cobrança de juros compensatórios, juros moratórios e multa de mora e despesas despendidas com cobranças, não há que se falar na sua retenção.
Por fim, cabe a ré a restituição em uma única parcela, conforme inteligência da súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
ISTO POSTO, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando a requerida na devolução de 80% do valor efetivamente pago pelos autores, em uma única parcela, atualizado o valor desde o pagamento e com juros de mora de 1% ao mês desde a citação, excluídos valores atinentes à comissão de corretagem. Os demais pedidos deixam de ser acolhidos.”
Processo nº 1019576-26.2017.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
