Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Impactus M.Bigucci, localizado na Rua Lombroso, nº 211, bairro Parque Jaçatuba em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora M.Bigucci (o nome da SPE era: Strelitzia Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro de São Bernardo do Campo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 09ª Vara Cível, Dra. Fernanda Yamakado Nara, em sentença datada de 11 de outubro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que diante da não prevalência da cláusula que dispõe percentual excessivamente oneroso aos compradores e, ainda, tendo em vista que a incorporadora não comprovou que teve despesas operacionais em montante superior a 10% dos valores pagos, nada justificaria uma retenção superior ao percentual de 10%, sob pena de configurar enriquecimento indevido pela incorporadora.
Nas palavras da magistrada:
“Não há dúvida que a presente ação está fundada em relação de consumo.
Por outro lado, é incontroverso que os autores celebraram contrato de compra e venda de unidade imobiliária com a requerida, conforme documento de fls. 19/45, bem como que realizaram o pagamento da quantia correspondente a R$ 62.314,66 para a aquisição do bem, conforme se depreende demonstrativo emitido pela ré.
Os demandantes alegaram dificuldade financeira para arcar com as parcelas vincendas do imóvel, de modo que pretendem realizar o distrato do compromisso de compra e venda.
É inegável o direito dos autores à rescisão do contrato e à devolução de parte das quantias pagas.
Sobre esse tema, importante destacar o entendimento da Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Como os autores deram causa à rescisão do contrato, não fazem jus à restituição integral dos valores pagos, o que sequer foi pleiteado.
Por outro lado, a pretensão da ré de retenção de 20% sobre o valor pago, a título de multa penal, mais as despesas previstas nos subitens I a VIII da cláusula XVI, item “2” não prospera.
Com efeito, a aplicação da cláusula XVI, das penalidades e rescisão, item 2 e subitens I a VIII (fls. 38/39) deve ser afastada, porquanto claramente viola o artigo 51, inciso IV, do CDC, uma vez que coloca os consumidores em desvantagem exagerada.
Destarte, diante da não prevalência da cláusula que dispõe percentual excessivamente oneroso aos autores e, ainda, tendo em vista que a requerida não comprovou, no presente caso, que teve despesas operacionais em montante superior a 10% dos valores pagos pelos demandantes, nada justifica a pretendida retenção de percentual acima deste pela ré, sob pena de configurar enriquecimento indevido.
Outro não é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
Ementa: Compromisso de compra e venda - Ação de Rescisão de Contrato cumulado com Devolução de Valores Pagos Inadimplência dos compradores - Inadimplência que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao 'status quo ante'- Devolução das parcelas pagas, admitda retenção de percentual deste valor atinente às despesas operacionais - Devolução de 90% dos valores pagos que encontra resonância na jurisprudência desta Corte Recurso improvido. (APELAÇÃO Nº 1050523-34.2016.8.26.010, LUIZ ANTONIO COSTA, RELATOR, SÃO PAULO, 12 DE JANEIRO DE 2017).
Assim, os autores fazem jus à devolução do equivalente a 90% das quantias pagas, que deverá ser realizada de uma só vez, conforme o entendimento da Súmula nº 2 do E. TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o feito, para o fim de: i) DECLARAR RESCINDIDO o instrumento particular de compromisso de compra e venda avençado entre as partes, a partir da citação, autorizando a liberação da unidade autônoma em favor da ré, a fim de evitar maiores prejuízos às partes; i) DECLARAR a abusividade da cláusula XVI, item 2 e subitens I a VIII, do negócio de compra e venda, afastando sua aplicabilidade em razão da nulidade, condenando a requerida à devolução de 90% (noventa por cento) das quantias pagas pelos autores, de uma só vez, incidindo juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (art. 405 do Código Civil), e correção monetária pela Tabela Prática do E. TJSP, a partir dos respectivos desembolsos (Súmula 43 do STJ).”
Processo nº 1015420-92.2017.8.26.0564
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
