Decisão da Comarca de Jundiaí, interior de SP, determinou à incorporadora que devolva grande parte das parcelas pagas em contrato, à vista, acrescido de correção monetária retroativa e juros de 1% ao mês. Saiba mais.

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Le Parc Residence, localizado na Rua Barão de Teffé, nº 1.126, em Jundiaí, interior de São Paulo, perante a incorporadora Ticem (o nome da SPE era: SPE Barão de Teffé Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Compra de unidade residencial” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Jundiaí em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 2ª Vara Cível, Dra. Adriana Nolasco da Silva, em sentença datada de 19 de outubro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que os percentuais previstos no contrato (Cláusulas nº 4.2, fls. 35/36) mostram-se exacerbados e abusivos, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, lesando em demasia o consumidor que, além de não ter se imitido na posse, ao final sequer terá a propriedade do bem imóvel objeto da obrigação, sendo correta a condenação da incorporadora na retenção de 10% dos valores efetivamente pagos a título de parcelas do contrato, devendo restituir 90% desses valores.

Nas palavras da magistrada:

  • “Inegável a aplicabilidade do CDC, visto que é evidente a relação de consumo havida entre os coautores e a ré.
  • Todavia, anoto que o fato de o contrato ser de adesão não implica, por si só, em sua inteira abusividade.
  • De início, também anoto que a parte autora não pleiteia a restituição de eventuais verbas pagas a título de corretagem, mas tão somente do que efetivamente pagou pelo preço do bem. Nesse mesmo sentido, a ré também nada aduz que do valor indicado na inicial (R$ 426.036,77), parte dele seria referente a verbas de corretagem. Tal também é corroborado pela ficha financeira de fls. 45, que não mostra nenhuma rubrica a este título.
  • Dito isto, tem-se que os coautores, na inicial, admitem que solicitaram o distrato do negócio por não mais disporem de condições financeiras para mantê-lo. Este também foi o teor da notificação de fls. 46/51.
  • A Súmula n 543 do STJ apresenta o seguinte teor: “Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador  integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
  • A Súmula nº 01 do TJSP dispõe que “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
  • A multa compensatória (cláusula penal) tem caráter punitivo e incide contra o contratante que deu ensejo à mora da obrigação ou ao seu inadimplemento, com desfazimento do negócio, além de também ser devida no caso de desistência imotivada. Ao mesmo tempo, ela detém caráter compensatório, a favor da parte inocente em tal desfazimento, a título de perdas e danos.
  • Ou seja, a multa servirá para cobrir os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo vendedor, referidos na súmula acima descrita.
  • Os coautores negam terem se imitido na posse do bem, o que não é refutado pela ré.
  • Portanto, considera-se como adequado o percentual de 10% dos valores então pagos pelos promitentes compradores, que serve às duas naturezas elencadas acima (punitiva e compensatória).
  • Em sentido contrário, os percentuais previstos no contrato (Cláusulas nº 4.2, fls. 35/36) mostram-se exacerbados e abusivos, nos termos do artigo 51, IV, do CDC, lesando em demasia o consumidor que, além de não ter se imitido na posse, ao final sequer terá a propriedade do bem imóvel objeto da obrigação.
  • Permitindo-se a dedução dos percentuais ali constantes, o valor a ser restituído seria deveras minorado, podendo inclusive representar, na prática, a perda da quase totalidade das parcelas pagas, em contrariedade ao preconizado no artigo 53 do CDC.
  • Assim, aplica-se o artigo 413 do Código Civil, que prevê que a penalidade pode ser reduzida equitativamente pelo julgador se ela for excessiva, diante da natureza e finalidade do negócio. Portanto, entende o juízo que 10% dos valores pagos (e não do contrato) mostra-se montante condizente.
  • Ademais, repisa-se que a parte compradora sequer foi imitida na posse do bem, enquanto à vendedora restará a possibilidade de reinclui-lo no mercado e recuperar seu preço integral.
  • Nesse sentido, o entendimento ora esposado não se adere ao de que o contrato de compra e venda deva ser entendido como o de poupança, mas sim ao de que a resilição contratual dessa espécie de negociação é plenamente possível, devendo ser garantida a justa restituição dos valores pagos no percentual supra, de forma atualizada, com base na fundamentação retro.
  • Assim sendo, a parte autora faz jus à devolução do percentual de 90% dos valores pagos, que deverá ser feita nos termos da Súmula nº 02 do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”.
  • A correção monetária incidirá a partir de cada desembolso, visto que visa tão somente à mera reposição da perda do poder aquisitivo da moeda, ocasionada pela inflação.
  • Com relação à incidência de juros de mora sobre a restituição, versando a lide sobre relação contratual, é entendimento do juízo que ele deve se dar a partir da data da citação, conforme entendimento do C. STJ.
  • No mais, aplica-se o disposto no artigo 240 do NCPC, que trata sobre a constituição em mora do devedor com a citação (ressalvados os casos do artigo 397 e 398 do CC, que não tem relação com os autos), além do artigo 405 do CC.
  • Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, para o fim de: I) declarar a rescisão contratual do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno, Reserva de Futura Unidade Residencial Autônoma e Outras Avenças” firmado entre as partes (fls. 21/44), liberando-se o imóvel objeto deste negócio, em favor da ré; e II) condenar a ré à restituição de 90% dos valores pagos pelos coautores quanto ao contrato discutido nos autos, importância atualizada pela Tabela Prática do TJSP desde o desembolso de cada prestação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”

Processo nº 1010827-09.2017.8.26.0309

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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