Um comprador de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado na Avenida Bartholomeu de Carlos, nº 901, no bairro Cidade Maia, na Cidade de Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês a partir da data da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2014, quando então o pretenso comprador assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Contrariado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em sentença datada de 31 de outubro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que a incorporadora será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente, motivo pelo qual é razoável devolver ao consumidor o equivalente a 80% das quantias pagas.
Nas palavras da magistrada:
“O autor postula a restituição de 90% dos valores pagos em razão da extinção do contrato pelo exercício do direito de arrependimento.
Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.
Destarte, de início, é necessário estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades.
Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
Por conseguinte, razoável reconhecer o direito do autor à restituição de 80% das quantias que pagou à ré.
Isto porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação do contratante.
Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pelo autor.
Ressalto que no valor da multa compensatória já foi computado o ônus oriundo do descumprimento do contrato.
Conforme já ressaltado, a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, porque poderá transferi-lo e negociá-lo novamente.
De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação.
O autor pagou o valor total de R$ 111.121,23 (cento e onze mil, cento e vinte e um reais e vinte e três centavos).
Referido valor não foi impugnado de forma específica na contestação, razão pela qual reputo-o correto.
Nesse diapasão, ele tem direito à restituição do montante de R$ 88.896,98 (oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e oito centavos).
A devolução das quantias pagas deverá ser feita de uma só vez, consoante dispõe a Súmula nº 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Os juros de mora são devidos a partir da citação, no montante de um por cento ao mês, por força do disposto no art. 240 do Código de Processo Civil e art. 406 do Código Civil.
Por fim, considerando que o pedido de rescisão contratual é incontroverso, e tendo em vista que, nas hipóteses de resolução do contrato, a ré passa a ter livre disponibilidade sobre o imóvel (cláusula 2.2.4 – fl. 41), nada obsta a sua liberação.
Neste ponto, destaco que o impedimento à liberação do imóvel implicaria constrição de bens da ré sem que houvesse prévio requerimento de tutela cautelar nesse sentido, tampouco comprovação dos respectivos requisitos legais para a sua concessão.
Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) condenar a ré a devolver ao autor a quantia de R$ 88.896,98 (oitenta e oito mil, oitocentos e noventa e seis reais e noventa e oito centavos), com incidência de juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta sentença.”
Processo nº 1043594-48.2017.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
