Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Reserva Toscana, localizado na Rua Pernambucanas, nº 490, no bairro Jardim Conceição, em Osasco, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Banco de Projetos (o nome da SPE era: Banco de Projetos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2014, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não devolveria nada.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Osasco, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 02ª Vara Cível, Dr. Mario Sergio Leite, em sentença datada de 06 de novembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que não havendo mais interesse da autora em manter o negócio jurídico realizado, impõe-se a rescisão do contrato firmado e por consequência, a restituição dos valores pagos deve ser efetuada.

Nas palavras do magistrado:

• “A autora firmou com a requerida Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, em 20/08/2014, para aquisição da unidade n. 67, Torre 1, do Empreendimento Reseva Toscana, localizado neste município.
• Alega a autora que em razão de dificuldades financeiras não pode continuar adimplindo as prestações do negócio jurídico.
• Analisando os autos, verifica-se que a petição inicial veio devidamente instruída com os documentos que comprovam a celebração do contrato firmado (fls.21/57).
• A rescisão do negócio celebrado entre as partes é correta, uma vez que a promitente-compradora, ora autora, não demonstrou ter interesse em adimplir sua obrigação e dar continuidade ao negócio realizado. Ao contrário, afirmou não possuir condições financeiras para dar prosseguimento à avença, pleiteando sua rescisão.
• Nesse ponto, que não se pode falar em eventual ausência de informação sob a forma ou prazo de pagamento, diante da existência de clausula expressa (clausula VIII- fls. 42).
• Dessa forma, não havendo mais interesse da autora em manter o negócio jurídico realizado, impõe-se a rescisão do contrato firmado. Por consequência, a restituição dos valores pagos pela autora deve ser efetuada.
• É pacífico que o consumidor inadimplente tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas quando da rescisão contratual pleiteada, nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Mas não de forma integral porque, havendo a ruptura por culpa do comprador, o vendedor faz jus à indenização pelas despesas com publicidade, administração, corretagem e outras irremediáveis ligadas à venda do imóvel.
• Com efeito, o percentual de retenção em relação aos valores a restituir constitui o ônus do comprador que não consegue suportar o negócio contratado.
• Entretanto, torna-se inafastável o reconhecimento da abusividade da cláusula VII.2 (fl. 2), que prevê a possibilidade da promitente vendedora “reter as importâncias devidas e pagas a título de multas, demais penalidades e encargos, pelo que não ficará obrigada a restituir ao promissário comprador qualquer importância dessa natureza que tenha recebido, uma vez que constituem acréscimo penitencial e não integram o preço”, haja vista colocar o consumidor em desvantagem exagerada e ferir os princípios de proteção inseridos no Código de Defesa do Consumidor.
• No caso, a retenção de 20% mostra-se suficiente para indenizar os prejuízos que o inadimplemento do contrato gerou, sem onerar excessivamente a compradora, evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes e estando em conformidade com a legislação consumerista.
• Observo que os valores pagos a título de sinal marcam o início de pagamento e a seriedade do negócio. Em outras palavras, visam, principalmente, à conclusão do quanto pactuado, caracterizando-se como princípio de pagamento, compondo, pois, o preço do bem, sujeitando-se à regra contida no art. 419 do Código Civil.
• Assim, faz jus a parte autora à devolução de 80% dos valores comprovadamente entregues à requerida a título de preço do imóvel, em uma única parcela e na forma simples, cuja soma total deverá ser apurada em sede de liquidação.
• Frise-se que a liberação do imóvel em favor da ré é decorrência lógica da rescisão contratual, e do retorno das partes ao “status quo”.
• Isto posto, com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato, reconhecer a abusividade das cláusulas VII.2 do contrato entabulado pelas partes e condenar a ré a restituir à parte autora a quantia correspondente a 80% dos valores pagos pelo empreendimento, de uma só vez, com acréscimo de correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.”

Processo nº 1016876-69.2017.8.26.0405

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.