Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Sky Towers, localizado na Avenida Presidente Vargas, nº 2.851, no bairro Vila Vitória II, em Indaiatuba, perante a incorporadora Luxor (o nome da SPE era: Citec Construção e Incorporação Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e outras avenças” por culpa exclusiva da própria incorporadora, que não foi capaz de concluir as obras do empreendimento dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, sendo condenada judicialmente na devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2011, sendo certo que o prazo limite para a conclusão das obras era até o mês de fevereiro de 2016, já incluída a cláusula de tolerância de mais 90 (noventa) dias.
Considerando que a incorporadora não obteve o necessário auto de conclusão de obra (“habite-se”) dentro desse prazo, tampouco providenciou a instalação do Condomínio, a consumidora perdeu o interesse na continuidade do negócio e procurou pela vendedora a fim de obter a rescisão amigável do negócio e a consequente devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em contrato, o que não foi aceito pela compradora, que então procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Indaiatuba, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição de todos os valores pagos.
O Juiz de Direito da 01ª Vara Cível, Dr. Marcelo Barbosa Sacramone, em sentença datada de 16 de novembro de 2017, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que a expedição do “habite-se” é mera autorização administrativa para ocupação do bem e não se confunde com a efetiva entrega do imóvel, que ocorre somente com a entrega das chaves, motivo pelo qual demonstrado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância por fato imputável à construtora, surge a responsabilidade civil, mesmo porque não comprovada qualquer causa excludente de responsabilização.
Nas palavras do magistrado:
- “Alega a parte autora que ficou estipulado contratualmente que o prazo para a entrega do imóvel seria em novembro de 2015. As cláusulas contratuais assim dispõem:
- “CLÁUSULA DÉCIMA-QUINTA A conclusão das obras do empreendimento que integra a unidade objeto deste instrumento se dará pela emissão do correspondente Auto de Conclusão (Habite-se) e subsequente registro da Especificação e Convenção de Condomínio. O Auto de Conclusão deverá ser expedido, de acordo com o cronograma estabelecido para as obras, na data prevista no QUADRO RESUMO.
- Parágrafo Primeiro: Será admitida uma tolerância de 90 (noventa) dias no prazo acima estabelecido, salvo motivos de força maior ou outros que impeçam o andamento normal das obras, arrolando-se, dentre eles, de forma enunciativa: (...)” (fl. 32) (grifo no original).
- Além disso, a mesma cláusula, em seu parágrafo sexto, prevê que:
- “Parágrafo Sexto: Eventual atraso nas obras não será motivo para interrupção de pagamento. Contudo, se por motivos comprovadamente injustificados, ocorrer atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, na conclusão das obras, a partir da carência estipulada no Parágrafo Primeiro desta Cláusula, o(s) COMPRADOR(ES) poderá(ão) rescindir o contrato, por meio de simples carta, fazendo jus à devolução das quantias pagas (...).” (fl. 34) (grifo nosso).
- Contudo, nos termos da Súmula nº 164 do E. TJSP: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”. (grifo nosso)
- Assim, não há que se falar em carência de 90 (noventa) dias para o início da contagem do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega de imóvel em construção. No caso, a ré sustenta que o prazo para entrega da obra se encerraria em agosto de 2016, ou seja, data superior ao limite de 180 (cento e oitenta) dias.
- Configurado, portanto, o atraso na entrega do imóvel, o qual deveria ter sido entregue em maio de 2016, já computada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, nos termos da referida Súmula nº 164 do E. TJSP.
- Ademais, as cláusulas que dispõem sobre a data de entrega do imóvel e do prazo de tolerância foram redigidas de forma clara e permitem ao contratante ter conhecimento prévio sobre sua incidência, não havendo que se falar em nulidade ou abusividade, eis que é sabido que vários fatores podem interferir na duração da construção de edifícios, como aquisição de materiais, contratação de mão de obra, a obtenção de licenças, além de empecilhos de ordem natural, como chuvas, que podem causar atrasos. Contudo, chuvas ou escassez de materiais e mão de obra são fatos previsíveis, que não autorizam a prorrogação do prazo de tolerância prevista no contrato.
- A expedição do “habite-se” é mera autorização administrativa para ocupação do bem e não se confunde com a efetiva entrega do imóvel, que ocorre somente com a entrega das chaves.
- Restando demonstrado o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância por fato imputável à construtora, surge a responsabilidade civil, mesmo porque não comprovada qualquer causa excludente de responsabilização.
- Dessa forma, deve ser reconhecida à requerente o direito à rescisão contratual, diante do inadimplemento das requeridas, devendo a autora ser restituída dos valores pagos para aquisição do imóvel.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados em face de CITEC CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA (LUXOR ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES), nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Faço-o para:
- (i) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes;
- (ii) condenar a requerida à devolução das quantias já pagas pela autora, relativas ao preço da unidade imobiliária, devidamente corrigidas monetariamente desde o desembolso pela Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, acrescidas de juros de mora desde a citação.”
Processo nº 1005238-59.2016.8.26.0248
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
www.mercadanteadvocacia.com - (11) 4123-0337 / (11) 9.4190-3774
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
