Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Estações Mooca, localizado na Rua Maria Daffré, nº 235, no bairro da Vila Prudente, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Maria Daffré 235 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 23ª Vara Cível, Dr. Marcos Duque Gadelho Júnior, em sentença datada de 01 de fevereiro de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que por força das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor (ex vi. arts. 47 a 53), admite-se que a rescisão seja postulada pelo promitente comprador, aliado ao fato de que a jurisprudência fixou o limite percentual de retenção entre 10% e 25%, o qual deverá ser designado à luz das circunstâncias do caso.

Nas palavras do magistrado:

• “Cuidando-se de genuína relação de consumo, a requerida possui obrigação de prestar serviço adequado ao consumidor, nos termos do artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor. Ao consumidor, por sua vez, deve ser facilitada a defesa dos seus direitos, principalmente quando há verossimilhança nas suas alegações (artigo 6º, inciso VIII, do CDC).
• Ao que se colhe dos autos, os autores pretendem resilir unilateralmente a promessa de compra e venda de unidade futura (fl. 32/63).
• É certo também que não apontaram qualquer fato imputável à ré que justificasse a rescisão do contrato. Ainda assim, oportuno destacar que, por força das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor (ex vi. arts. 47 a 53), admite-se que a rescisão seja postulada pelo promitente comprador. Neste sentido, o enunciado da súmula n.º 1, do TJ/SP, in verbis: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
• No que tange a taxa SATI, em razão da força obrigatória do recurso repetitivo, ex vi do inc. III, do art. 927, do CPC/15, o r. precedente (REsp nº 1.599.511) tem força vinculante aos demais órgãos que integram o Poder Judiciário, incluindo, por óbvio, este juízo, restou consolidada a proibição da cobrança da taxa SATI, independentemente de previsão contratual.
• A abusividade dessa cobrança deflui do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Sendo assim, razão assiste ao consumidor sobre o pagamento indevido a título de pagamento pela denominada Taxa SATI (fl. 180), no valor de R$2.851,20, impondo-se de rigor, portanto, a sua devolução.
• Por outro lado, em vista da denúncia (resilição) do contrato, tem a parte autora o direito subjetivo à rescisão do contrato, fato este, aliás, que não encontra resistência qualificada pela requerida (concordou com o pedido).
• Também lhe é assegurado à restituição das parcelas quitadas, e à vista, nos termos do enunciado n.º 2, do E. TJ/SP: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
• Todavia, a restituição não poderá ser integral. Neste sentido, convém assentar ser abusiva a cláusula de decaimento que determina a retenção integral ou substancial dos valores pagos, tratando-se de vantagem exagerada ao incorporador, nos termos do art. 53 do CDC.
• Com efeito, apesar de prevalecer em nosso direito o princípio da imutabilidade da cláusula penal, por importar em pré-avaliação das perdas e danos, esta poderá ser alterada pelo magistrado quando o valor de sua cominação exceder o do contrato principal (CC, art. 412) ou for manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.
• A jurisprudência fixou o limite percentual de retenção entre 10% e 25%, o qual deverá ser designado à luz das circunstâncias do caso.
• Assim, levando-se em conta a contribuição da autora ao longo de mais de 1 (um) ano e oito meses, somado também a ausência de outros elementos que apontem prejuízos materiais à requerida, entendo razoável a retenção do percentual de 15% incidente sobre o valor efetivamente pago (R$26.050,63 - fl. 94), o que corresponde ao total a ser restituído (à vista) de R$22.143,03, a ser corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação.
• Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido ajuizado em face de MARIA DAFFRÉ 235 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para:
• I) declarar rescindido o contrato objeto desta lide, bem como a inexigibilidade das prestações em relação às autoras. Outrossim, condeno a ré a promover a restituição do valor de R$22.143,03, de uma vez só, atualizado monetariamente a partir do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
• II) condenar a ré a promover a restituição às autoras do valor de R$2.851,20 (taxa SATI), de uma vez só, atualizado monetariamente a partir do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”

Processo nº 1074011-52.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.