Um adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Cidade Maia Residencial, localizado na Avenida Bartholomeu de Carlos, nº 901, no bairro Cidade Maia , no Município de Guarulhos, perante a incorporadora EZ TEC (o nome da SPE era: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato do comprador que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então o comprador assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, o adquirente se viu impossibilitado de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato, sem correção monetária.

Inconformado com a resposta obtida perante a vendedora, o comprador procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do comprador, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 24ª Vara Cível, Dr. Claudio Antonio Marquesi, em decisão datada de 27 de setembro de 2017, afirmou que tendo em vista que o imóvel ainda estava em construção e não houve sequer posse do comprador, de modo que a incorporadora poderia alienar a unidade a terceiros sem qualquer prejuízo, entendeu que o percentual de 20% de retenção mostrava-se razoável, sendo devida a restituição de 80% dos valores pagos.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador James Siano, acompanhado dos Desembargadores A.C.Mathias Coltro e Moreira Viegas, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 24 de janeiro de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “O distrato pelo compromissário comprador é possível, entretanto, não pode se dar com o perdimento integral dos valores pagos à compromissária vendedora, que por outro lado, também não tem o direito de retê-los integralmente.
• O art. 53 do CDC, plenamente aplicável à hipótese vertente, nulifica de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, no caso de rescisão por inadimplemento e retomada do imóvel.
• Diante desse cenário, adequado se afigura o percentual fixado pela sentença de retenção de 20% das prestações pagas, encontrando supedâneo nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa justificada.
• A correção monetária deve incidir a partir do desembolso da quantia a ser restituída, porque não representa qualquer incremento à obrigação, apenas objetiva proteger o poder de compra da moeda em face dos efeitos perniciosos da inflação.
• Sobre o valor a ser devolvido cabem juros de mora de 1% ao mês, mas somente após o trânsito em julgado.
• Salienta-se a ausência de depreciação por não ter havido imissão na posse da unidade autônoma, sendo possível fácil comercialização pela ré, ao que se acresce eventual valorização do preço, circunstância comum no mercado imobiliário.
• Diante desse cenário, adequado se afigura o percentual de devolução de 80% das prestações pagas, encontrando supedâneo nos princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa justificada.
• Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negaram provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1082517-46.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.