Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Square, localizado na Avenida Bussocaba, nº 600, Cidade de Osasco, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 37ª Vara Cível, Dra. Adriana Cardoso dos Reis, em decisão datada de 21 de fevereiro de 2017, afirmou que tendo em vista que o imóvel ainda estava em construção e não houve sequer posse do comprador, de modo que a incorporadora poderia alienar a unidade a terceiros sem qualquer prejuízo, entendeu que o percentual de 20% de retenção mostrava-se razoável, sendo devida a restituição de 80% dos valores pagos.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador A. C. Mathias Coltro, acompanhado dos Desembargadores Erickson Gavazza Marques e J.L. Mônaco da Silva, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 28 de março de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento), alterando a decisão de primeiro grau exclusivamente no tocante à data de incidência dos juros de mora.

Ademais, para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelo comprador, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Antes de outras considerações, cumpre salientar que se trata de verdadeira relação de consumo a estabelecida entre os litigantes e, por conseguinte, de rigor a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor.
• Segundo se verifica os autores, devido a dificuldades econômicas, não puderam mais arcar com o pactuado, motivo pelo qual requereram a sua rescisão, bem como a devolução dos valores pagos e, diante da impossibilidade de obtê-la de forma amigável, ajuizaram a presente demanda.
• A r. sentença atacada a julgou procedente, rescindindo o contrato e determinando a devolução de 80% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o ajuizamento, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das despesas processuais e honorários do advogado dos autores, estes fixados em 10% do valor da condenação.
• Pretende, a apelante, a reforma do decisum, afirmando que a retenção de “10%” (sic) dos valores pagos se mostra insuficiente, requerendo seja aplicado o contrato.
• Contudo, a retenção determinada pela r. sentença foi de 20% dos valores pagos e não, de 10%, como afirma a apelante-, a qual, aliás, se mostra mais que suficiente para ressarci-la das despesas administrativas e fiscais realizadas com a celebração do contrato, que acabou por ser desfeito, sendo excessiva a retenção tal como pretende e, certamente, caracterizaria seu enriquecimento sem causa, uma vez que esta, além das despesas administrativas não teve qualquer prejuízo, até e porque, rescindido o contrato e devolvidos os valores, a unidade ficará disponível para comercialização.
• Com relação aos consectários legais, contudo, a r. sentença está a merecer pequeno reparo, o que pode ser feito de ofício, levando-se em conta que os juros legais e a correção monetária são verbas que estão compreendidas no pedido, ainda que implicitamente, conforme se depreende da leitura do artigo 322, §1º, do CPC.
• O termo inicial da correção monetária fixado na r. sentença como a data do ajuizamento deve ser alterado, passando a ter início a partir de cada desembolso, uma vez que esta é mera atualização do valor do dinheiro, aplicando-se a Tabela Prática do TJSP.
• O termo inicial do cômputo dos juros também necessita ser alterado, já que fixado a partir da citação quando, na verdade, deverão incidir a partir do trânsito em julgado, consoante o já decidido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em 25.05.2010, nos autos do AgRg no REsp 1013249/PE, bem como em 26.03.2008, nos autos do REsp 1008610/RJ, uma vez que a rescisão se deu por inadimplência dos compradores, inexistindo mora anterior da vendedora.
• Essas as razões pelas quais se entende ser possível acolher-se parcialmente o recurso interposto pela requerida, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e suficiente à solução da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente à outra conclusão, inclusive no tocante a eventual prequestionamento de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção, sem ensejo a que se afirme sobre eventual desconsideração ao que quer que seja no âmbito do debate travado entre os litigantes.
• Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, nos termos enunciados.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para fixar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado, bem como para condená-la na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1019783-93.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.