Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Urbanity, localizado na Rua Luís Correia de Melo, nº 306, no bairro de Santo Amaro, zona sul da Cidade de São Paulo, perante a incorporadora Yuny, em parceria com a incorporadora Even (o nome da SPE era: Neibenfluss Empreendimentos Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da compradora que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde o pagamento de cada parcela (correção monetária retroativa) e com juros legais de 1% (um por cento) a.m. até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2013, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora.

Passados cerca de 3 anos da data da compra, a adquirente se viu impossibilitada de continuar a arcar com o pagamento das parcelas finais e procurou pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Porém, a incorporadora afirmou que restituiria o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, sem nenhuma correção monetária e de forma parcelada.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da compradora, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 7ª Vara Cível, Dr. Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros, em decisão datada de 23 de novembro de 2017, afirmou que reconhecia a abusividade da cláusula contratual da incorporadora, que estipulava uma retenção agressiva sobre os valores pagos pela consumidora, entendendo como razoável determinar sua condenação na devolução do equivalente a 80% dos valores pagos, à vista, acrescido de correção monetária retroativa e com juros de 1% ao mês até a efetiva restituição dos valores pagos.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, acompanhado dos Desembargadores Luiz Antonio da Costa e Miguel Brandi, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 12 de abril de 2018, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, a cláusula contratual da incorporadora era nitidamente abusiva, revelando nada menos do que desvantagem exagerada para o consumidor, sendo, portanto, cláusula nula de pleno direito nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

Nas palavras do Desembargador:

• “Cabível a rescisão do contrato ante a desistência da compradora.
• Todavia, as despesas previstas na cláusula do contrato são abusivas. Epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada aos compradores, devendo ser mesmo considerado nulo de pleno direito nos termos do artigo 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois permite que a ré retenha a maior parte, ou a totalidade, daquilo que ele, comprador, desembolsou quando da aquisição do bem.
• Em casos análogos, esta Colenda 7ª Câmara de Direito Privado vem decidindo que é adequado autorizar que a vendedora retenha 20% daquilo que foi efetivamente pago.
• “In casu”, a retenção do percentual de 20% se mostra suficiente para compensar custos operacionais oriundos do desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes.
• A súmula 543 do STJ é clara ao mencionar que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
• Com relação aos juros de mora sobre o montante a ser devolvido, tendo em vista que a rescisão partiu da parte autora, mostra-se viável que aqueles ocorram a partir do trânsito em julgado e a correção desde o desembolso.
• Posto isto, dá-se parcial provimento ao recurso para determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora apenas para fixar a incidência dos juros a partir do trânsito em julgado e mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária e com juros de 1% a.m. até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1043558-06.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.