Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Massimo Vila Mascote, em São Paulo, perante a incorporadora EZ TEC / EZTEC (o nome da SPE era: Limoges Incorporadora Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das comissões de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato e recusou a devolução integral das importâncias pagas a título de comissão de corretagem.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de comissão de corretagem.

O Juiz de Direito da 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Fernando Antonio Tasso, em sentença datada de 31 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Também enfrentou o tema da comissão de corretagem frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.

Nas palavras do magistrado:

• “O feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil porquanto a matéria em comento é de direito, sendo que os fatos relevantes já se encontram comprovados documentalmente.
• O pedido é procedente.
• Trata-se de ação de rescisão contratual.
• A preliminar de ilegitimidade passiva quanto a cobrança de valores pagos a título de comissão de corretagem arguida não merece prosperar. O RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 - SP (2015/0216201-2) decidiu que há legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. Desta forma, fica claro que a ré LIMOGES INCORPORADORA LTDA. é parte legítima a figurar no polo passivo em relação aos pedidos de restituição de comissão de corretagem.
• A alegação de exclusão da EZTEC EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A do polo passivo da demanda não merece prosperar, uma vez que ela não figura no polo passivo da ação.
• Da rescisão contratual e restituição dos valores pagos
• A relação jurídica firmada entre as partes, representada pelo contrato acostado à fls. 33/38 trata de consumo, motivo pelo qual devem ser aplicadas ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
• Assim, é certo que por inexistir vontade à realização do negócio, e sendo ambas as partes conhecedoras desse fato, o contrato deu-se por rescindido. Nesse sentido, a partir da data da propositura da demanda, cessou a obrigação contratual dos requerentes de adimplir com as parcelas pactuadas. Trata-se do exercício do direito de arrependimento garantido ao consumidor pela Lei 8.078/90.
• Nesse contexto, o negócio deve ser desfeito e os valores pagos pela autora devem ser a esta devolvidos, descontando-se os encargos contratualmente previstos. O saldo deve ser corrigido monetariamente desde a data do pagamento de cada parcela, bem como acrescido de juros legais a partir da citação.
• Por fim, deve-se analisar a validade da cláusula penal 2.2.1 "e" que impõe a retenção de 70% do valor do contrato. Tal determinação afigura-se excessivamente onerosa ao consumidor, impondo-se a sua remodelação para 20% da importância dos valores efetivamente pagos pelo requerente englobando os seguintes valores: custos administrativos e de promoção de venda; contribuição ao PIS; contribuição ao COFINS; outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário; multa compensatória e outras despesas.
• Da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem
• A restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem é devida, uma vez que embora a parte autora tivesse ciência da corretagem (fls. 195/200) o valor da comissão de corretagem não foi explicitado no contrato, sendo devida a restituição total dos valores pagos pelo autor, conforme o RECURSO ESPECIAL Nº 1.551.951 – SP.
• Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para DECLARAR rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e acostado à fls.33/38, bem como a cláusula 2.2.1 do contrato mencionado, reformulando-a para que ré retenha tão somente o correspondente à 20% dos valores efetivamente pago pelos autores englobando os seguintes valores: custos administrativos e de promoção de venda; contribuição ao PIS; contribuição ao COFINS; outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário; multa compensatória e outras despesas.
• Outrossim, CONDENO a requerida na restituição integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem, e a restituição dos valores pagos, descontados os encargos contratualmente previstos, respeitado o parâmetro supra delineado, tudo devidamente corrigido monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, bem como acrescido de juros legais a partir da citação.”

Processo nº 1059110-79.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.