Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora ATUA é condenada pelo TJSP na restituição de 80% sobre os valores pagos pelo consumidor

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial In São Paulo Vila Boim, no bairro da Vila Prudente em São Paulo, perante a incorporadora Atua (o nome da SPE era: Atua SPE 7 Participações Ltda.), obteve vitória perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde a data do pagamento de cada parcela e juros legais de 1% (um por cento) a.m. a partir da data do trânsito em julgado até o momento da efetiva restituição dos valores.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2013, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.

Passado cerca de 3 anos da data da compra, os adquirentes se viram impossibilitados de continuar a arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.

Inconformados com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 5ª Vara Cível, Dra. Renata Barros Souto Maior Baião, em decisão datada de 31 de outubro de 2016, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 80% (oitenta por cento) sobre todos os valores pagos em contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.

Inconformada com a sentença proferida na primeira instância, a incorporadora decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso processado e devidamente distribuído perante a 7ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador José Rubens Queiroz Gomes, acompanhado dos Desembargadores Luis Mario Galbetti e Mary Grün, para analisar se a Juíza de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato.

Por votação unânime datada de 26 de maio de 2017, os Desembargadores entenderam por bem manter a sentença de primeira instância, para o fim de permitir que a incorporadora retivesse o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, devendo restituir o correspondente a 80% (oitenta por cento).

Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pela compradora, uma vez que sequer tomou posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.

Nas palavras do Desembargador:

• “Depreende-se dos autos que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda alusivo a imóvel indicado na petição inicial, do qual decorre inadimplemento incontroverso.
• Com efeito, da análise dos elementos de convicção carreados, não constato irregularidade no comando sentencial que tenha causado à apelante qualquer tipo de lesão.
• É certo que não se discute o direito à rescisão contratual, tutelado pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
• Assim, a retenção de 20% do valor total pago, consoante delineado na r. sentença, não configura prejuízo à promissária vendedora.
• In casu, diante do valor adimplido e da não fruição do bem, afasta-se também a aplicação da cláusula penal pretendida, que prevê a retenção equivalente a 10% do valor do contrato a título de arras ou sinal, sob pena de enriquecimento ilícito da ré.
• Não fosse tal abusividade, inexiste nos autos prova de que de que os apelados tenham desembolsado tal sinal, conforme bem elucida a r. sentença.
• No mesmo vértice, as cláusulas contratuais inseridas no instrumento firmado entre as partes não podem ser invocadas se as mesmas violam deveres correlatos à boa-fé objetiva, como é o caso.
• Não se olvide que ao julgador cabe formar sua convicção através dos elementos de provas trazidos aos autos, e diante da não fruição do bem pelo autor e do valor que foi pago, considerando-se o preço total do imóvel, a retenção de 20% das parcelas pagas é suficiente para o pagamento das despesas administrativas com a venda do bem.
• No tocante ao termo inicial dos juros de mora, a r. sentença enseja reforma.
• Com efeito, por inexistir mora da ré o termo inicial dos juros de mora será a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento assente do Superior Tribunal de Justiça.
• Assim, a r. sentença comporta reparo tão somente para que o termo inicial dos juros de mora incida a partir do trânsito em julgado.”

Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantiveram a condenação em primeira instância na devolução à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, acrescidos de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado até o momento da efetiva devolução.

Processo nº 1002675-51.2016.8.26.0003

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.