Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora TIBÉRIO é condenada pela justiça a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Connect, localizado na Avenida Antonio Piranga, nº 830, na Cidade de Diadema, perante a incorporadora Tibério (o nome da SPE era: Connect Diadema Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas R$ 500,00 (quinhentos reais) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 36ª Vara Cível, Dr. Swarai Cervone de Oliveira, em sentença datada de 22 de setembro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que conforme entendimento jurisprudencial consolidado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Nas palavras do magistrado:

• “A jurisprudência já se pacificou no sentido de que o adquirente pode postular a resolução do contrato, ainda que inadimplente, independentemente da questão da culpa. Ademais, tem sido corriqueiramente aceito que, nessa hipótese, a devolução dos valores pagos deve ser feita, em uma só vez, retendo-se o equivalente de 10% do montante pago.
• Nesse sentido: “Sabido que a resolução do contrato opera efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve o preço e o comprador devolve a coisa. No dizer de Ruy Rosado de Aguiar Junior, a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao estado anterior. Produz o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso de compromisso de compra e venda, implica na devolução da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente comprador (Extinção dos contratos por incumprimento do devedor, 2ª ed., AIDE, p. 259)...Merece a cláusula penal redução para 10% do valor das parcelas pagas. O percentual que se tem aceito como suficiente, para não haver prejuízo ao alienante que não deu causa è rescisão, gira em torno de 10 a 30% do valor pago (Apelação Cível nº 60.144-0  São Paulo  2ª Câmara de Direito Privado do TJSP  Rel Cezar Peluso  J. 09.02.99; Apelação Cível nº 85.010-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel Oswaldo Breviglieri, em 28.07.99, unânime; Apelação Cível nº 52.562-4  São Paulo  8ª Câmara de Direito Privado do TJSP  Rel César Lacerda, j. 24.08.98  unânime). No caso concreto, não se vê circunstância que autorize a fixação de decaimento superior a 10%, diante da ausência de prova de efetivo prejuízo da promitente vendedora. As parcelas serão corrigidas desde a data do desembolso” (Ap. Cível nº 361.321.4/3-00, Rel Francisco Loureiro, 4ª Câmara de Direito Privado, 07.12.06)
• É exatamente o caso dos autos, valendo ressaltar, de mais a mais, que a ré, promitente-vendedora, ficará com o imóvel de volta e poderá negociá-lo, não sofrendo prejuízo algum. E a retenção de 10% - pré-fixação de perdas e danos - já é suficiente para ressarci-la de todas as despesas que eventualmente teve, sendo absolutamente abusivos - o que gera a nulidade de pleno direito, conforme o art. 51, XV, CDC - os demais custos descritos nas cláusulas contratuais (cláusulas 33 a 35).
• Posto isso, JULGO OS PEDIDOS PROCEDENTES, para o fim de declarar resolvido o contrato celebrado entre as partes e determinar que a ré devolva 90% de toda a quantia paga pelos autores, nos termos da fundamentação acima, correndo atualização monetária desde as datas dos desembolsos e juros de mora, de 1% ao mês, desde a data da citação.”

Processo nº 1066357-43.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.