Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora CYRELA é condenada pela justiça a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Atmosfera Bosque da Saúde, localizado na Rua Pedrália, nº 275, no bairro da Vila Gumercindo, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora CYRELA (o nome da SPE era: Lorena Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 21ª Vara Cível, Dra. Maria Carolina de Mattos Bertoldo, em sentença datada de 17 de janeiro de 2018, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que em se tratando de contrato de adesão, não foi dada oportunidade à parte autora de questionar as cláusulas contratuais e desfeito o contrato, deve a incorporadora devolver as quantias pagas, corrigidas monetariamente, assegurando-se o direito de fazer a retenção do valor pago, tão somente, ao correspondente a dez por cento, a título de ressarcimento pelo prejuízo sofrido com o desfazimento do negócio.

Nas palavras da magistrada:

• “Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas.
• A existência do vínculo contratual entre as partes está devidamente demonstrada nos autos, conforme documento de fls. 25/60, não sendo, ademais, impugnada pela ré. Incontroverso ainda, o valor parcial pago pelos autores até a presente data.
• Todavia, divergem as partes acerca do cabimento de restituição dos valores pagos em caso de rescisão do contrato, tanto em relação ao valor pago pela compra do imóvel quanto pela personalização do piso da unidade.
• O entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca dessa matéria é no sentido de que, na resolução do contrato por descumprimento do promissário comprador, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor a título de cláusula penal.
• No caso sub judice, pretendem os autores a extinção do compromisso de compra e venda de imóvel, face à impossibilidade de efetuar o pagamento do preço. Tem-se, assim, a resolução do negócio, que deve acarretar a restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora.
• Além disso, a imposição de cláusula penal à parte restante da porcentagem a ser restituída prevista no item “a” da cláusula caracteriza bis in idem, visto que a retenção de 50% já possui natureza sancionatória, conforme já explicitado anteriormente.
• Desta forma, é inadmissível o cumprimento da cláusula contratual referente à hipótese de rescisão contratual por vontade dos autores.
• Ademais, sendo proprietária do imóvel, obviamente poderá a ré repassá-los a terceiros, que pagarão integralmente o preço, mediante um novo contrato.
• Contudo, deve-se considerar as despesas que a parte ré teve com a celebração do contrato. Deve-se ter em mente, ainda, que, no presente caso, os autores sequer chegaram a possuir o imóvel objeto do contrato, fato não impugnado pela ré.
• A jurisprudência vem entendendo que “(...) para evitar enriquecimento injusto, a solução é determinar que as perdas das quantias pagas se limite aos prejuízos sofridos pela vendedora.” (JTJ-LEX-149/45 e 130/78).
• Verifico que o percentual de 10% (dez por cento) para perda pela ré das quantias pagas, em razão das despesas tidas pela ré com o contrato, é o aceito pela jurisprudência.
• Assim, desfeito o contrato, deve a ré devolver as quantias pagas, corrigidas monetariamente, assegurando-se o direito de fazer a retenção do valor pago, tão somente, ao correspondente a dez por cento, a título de ressarcimento pelo prejuízo sofrido com o desfazimento do negócio, sem que haja culpa de sua parte.
• Por fim, cabe ressaltar que, em se tratando de contrato de adesão, não foi dada oportunidade à parte autora de questionar as cláusulas contratuais. Logo é imprescindível a observância das normas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.
• Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação movida em face de LORENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (CYRELA), para declarar rescindido Instrumento Particular de Promessa de Venda firmado entre as partes descrito na inicial, e condenar a ré a devolver as quantias efetivamente pagas pelos autores, relativas ao preço do imóvel e à taxa de personalização, corrigidas monetariamente desde o desembolso, com o acréscimo dos juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até o efetivo pagamento, assegurado o direito à vendedora de reter, tão somente, a quantia correspondente a 10% do total pago pelos compradores, nos termos acima expostos.”

Processo nº 1074718-49.2017.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.