Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Augusta Comercial, na região central de São Paulo, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2011, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de julho de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de São Paulo em 2016, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro, Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível, Dr. Antonio Carlos Santoro Filho, em sentença datada de 08 de agosto de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “Versando a controvérsia apenas sobre matéria de direito ou passível de prova documental, já produzida, passo ao conhecimento direto do pedido.
- A ação é procedente.
- Assim é porque a ré não tomou qualquer providência para a entrega da obra em período razoável, pois prevista em contrato a finalização do empreendimento em julho de 2015, já computado o prazo de tolerância de 180 dias.
- De fato, embora alegue a ré que houve atraso na entrega somente em virtude de fato que não lhe pode ser imputado, prova alguma produziu neste sentido.
- Ademais, ainda que demonstrada estivesse a assertiva, tal fato não serviria a excluir a sua responsabilidade que é objetiva, por se tratar de relação de consumo, nos termos do art. 12, do CDC para o evento, na medida em que, quando da realização do projeto e colocação de unidades à venda, já foram ou deveriam ter sido pesquisadas todas as circunstâncias que poderiam ensejar o alongamento da entrega dos imóveis, inclusive aquelas relativas às dificuldades burocráticas para a regularização do empreendimento.
- Tanto é assim que, em razão de eventuais circunstâncias extraordinárias, conforme já salientado, o contrato prevê um razoável prazo de tolerância de 180 dias.
- Ademais, não se pode alegar que a ocorrência de chuvas, falta de mão de obra, dificuldades burocráticas ou situações similares constitui fato imprevisto ou imprevisível, pois pertencente à normalidade da atividade da construção civil.
- Anote-se, outrossim, que nada há de ilegal no estabelecimento, em contrato, de prazo certo e determinado razoável - de tolerância para atraso quanto à entrega da obra, pois a fixação de tal prazo tem por escopo prevenir as citadas eventuais circunstâncias extraordinárias, em razão do grau de incerteza da atividade da construção civil, dependente de condições de solo e climáticas relativamente imprevisíveis.
- O prazo de 180 dias, diante de tais circunstâncias, revela-se suficiente para abarcá-las, sem gerar, de outro lado, prejuízos ao consumidor.
- Por qualquer ângulo que se analise a questão, desse modo, impõe-se a procedência do pedido de rescisão de contrato, desde a notificação operada, com o reconhecimento da culpa da ré.
- A pretensão defensiva de devolução dos valores pagos ao final, com retenções e dedução de despesas, não pode ser acolhida.
- A uma porque a rescisão do negócio, repita-se, foi causada por culpa da ré, que deve arcar, assim, com os custos da não conclusão da operação.
- A duas porque, conforme já ressaltado, a ré se dedica ao ramo imobiliário como incorporadora, sujeitando-se, portanto, ao Código de Defesa do Consumidor.
- A jurisprudência do E. TJSP, aliás, já se pacificou sobre a matéria, conforme sua súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Deverá a ré, portanto, devolver aos autores todos os valores comprovadamente pagos, com correção monetária desde os respectivos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação, quando caracterizada, de forma inequívoca, a mora.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação em face de BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. para decretar, por culpa da ré, a rescisão do contrato firmado pelas partes, bem como para CONDENAR a ré a devolver aos autores a totalidade das parcelas comprovadamente pagas, com correção monetária desde os respectivos pagamentos e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.”
Processo nº 1026591-20.2016.8.26.0002
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
