Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Start Jardim Clube, em São Bernardo do Campo, perante a incorporadora AK Realty (o nome da SPE era: AK 19 Empreendimentos e Participações Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais e principalmente a parcela final referente ao financiamento bancário do saldo devedor, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em novembro de 2015, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 6 meses pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, como não foi possível um consenso entre as partes no tocante à devolução dos valores pagos em contrato, os compradores decidiram procurar auxílio perante o Poder Judiciário.

A Juíza de Direito da 45ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Glaucia Lacerda Mansutti, em sentença datada de 16 de junho de 2016, havia julgado a ação de rescisão contratual totalmente procedente e decretou rescisão do Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação.

Inconformada, a incorporadora decidiu por recorrer da decisão de primeira instância perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Recurso recebido e devidamente processado por sorteio à 5ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Fábio Podestá e julgamento realizado no dia 26 de outubro de 2016.

Por votação unânime, os Desembargadores deram parcial provimento ao recurso interposto pela incorporadora apenas para alterar a incidência dos juros para a partir do trânsito em julgado da decisão, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos, especialmente no tocante à determinação de restituição aos consumidores do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato.

No entendimento da Câmara, a decisão da juíza estava perfeita e em consonância com o entendimento dominante na jurisprudência contemporânea, no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a incorporadora (vendedora) deve restituir parte considerável dos valores pagos, com observação ao quanto prescrito pelo artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e nas súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Nas palavras do Desembargador:

• “Cumpre esclarecer que o presente recurso será analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, porquanto as partes se adequam aos conceitos previstos nos artigos 2º e 3º do Diploma Consumerista.
• No mérito, deve ser mantido irretocável o percentual estipulado na r. sentença monocrática.
• A relação contratual existente entre as partes, in casu, repise-se: está amparada pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que seu artigo 533 veda, expressamente, a perda total dos valores pagos pelos promissários compradores.
• Referida disposição legal deve ser conjugada com a súmula 01 deste Tribunal, que assim preconiza:
• “Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.” (grifo nosso)
• No caso dos autos, os compradores não foram imitidos na posse do imóvel e demoraram aproximadamente 03 meses para ingressar com a presente ação judicial. Ou seja, os custos a serem arcados pelo consumidor são apenas os gastos com administração e propaganda.
• Assim, o percentual de retenção fixado na r. sentença não comporta qualquer reparo e, inclusive, encontra respaldo nos julgados do E. Superior Tribunal de Justiça.
• Importante consignar que a restituição deve se dar após apuração dos valores efetivamente adimplidos, em liquidação de sentença e em uma única oportunidade, conforme determina a Súmula 2 deste E. Tribunal:
• “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”. (grifo nosso)
• Por outro lado, assiste razão ao apelante no tocante ao termo a quo dos juros de mora.
• Isto porque, tendo os promissários compradores dado causa à ruptura do negócio, o termo inicial de aplicação dos juros de mora deverá coincidir com o trânsito em julgado da decisão, e não com a citação.
• Trata-se da exceção à regra, que se justifica diante da inexistência de mora dos promitentes vendedores. Ora, se inexistente a culpa, não há que se cogitar aplicação de juros de mora.
• Ainda, ressalte-se que a aplicação dos juros nos termos da r. sentença oneraria indevidamente os apelantes e, por outro lado, ensejaria enriquecimento sem causa aos apelados, o que não se admite.
• Logo, pelas premissas expostas, a r. sentença deve ser parcialmente reformada.
• Ante o exposto DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para fixar a data do trânsito em julgado como termo a quo dos juros de mora.”

Processo nº 1019837-59.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.