Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Splendor Garden, em São José dos Campos, perante a incorporadora Terra Simão (o nome da SPE era: Terra Simão Splendor Garden Incorporadora SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 31ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Carla Themis Lagrotta Germano, em sentença datada de 23 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Em relação à rescisão contratual, certo é que ambas as partes concordam com o fim do negócio jurídico.
- Resta analisar o pedido de restituição de valores.
- Entendo que se mostra abusiva a retenção maior que 10% dos valores pagos a título de preço do imóvel, bem como a restituição em parcelas.
- É certo que o contrato prevê deduções que afetam o equilíbrio contratual, o que não pode ser aceito pelo juízo.
- A meu ver, a restituição deve se dar em 90% dos valores pagos pela aquisição do imóvel, com restituição em 10 dias a contar do trânsito em julgado.
- Com efeito, é inequívoco o direito dos compromissários compradores à resolução do contrato e devolução das quantias pagas, entendimento consolidado na Súmula número 1 do Colendo Órgão Especial do TJSP, que dispõe:
- "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
- Esse também o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
- "COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Impossibilidade de cumprimento das obrigações pelo promitente comprador. Devolução das importâncias pagas. Retenção Precedentes da Corte. 1 A Segunda Seção já assentou que o 'compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas' (EREsp n° 59.870/SP, Relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de 9/12/02). 2. Não há empeço ao julgamento antecipado quando se cuida apenas, de questão jurídica 3 Estabelecendo o acórdão a interpretação de cláusula contratual sobre prefixação das perdas e danos, está presente a Súmula n° 5 da Corte, coberta a matéria pela retenção de percentual sobre os valores a serem restituídos, na linha da jurisprudência da Corte. 4. Recurso especial não conhecido." (REsp 594590 / SP ; RECURSO ESPECIAL 2003/0167278-5 - Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO TERCEIRA TURMA - Data do Julgamento 07/12/2004- Data da Publicação/Fonte DJ 04.04.2005 p. 3080"
- Quanto à pretensão de desfazer o negócio, não há resistência da requerida. A controvérsia se refere ao percentual de retenção.
- A cláusula 13.04 do contrato dispõe sobre as condições da restituição na hipótese de desistência do comprador. A cláusula estabelece percentual de retenção de 12% do preço pago e multa compensatória de 10%, tudo calculado sobre o "valor total atualizado do preço de venda". Ora, a disposição é absolutamente abusiva, porque estabelece descontos desarrazoados e de valor incerto que, na prática, acabam por esvaziar o direito à devolução. Em suma, os severos termos da penalidade correspondem praticamente à proibição da restituição do preço pago, em infração ao disposto no artigo 51, II, do Código de Defesa do Consumidor.
- Ademais, não há que se cogitar da cumulação de multa que nada mais é do que a prefixação das perdas e danos com indenização, o que caracterizaria bis in idem.
- Abusiva, outrossim, a base de cálculo da multa o valor total do contrato e não o valor pago considerando o baixo percentual do preço pago até a manifestação da desistência.
- Revendo posicionamento anterior, entendo razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos pré-fixadas, ao patamar de 10% dos valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, devendo a ré devolver o correspondente a 90%, tudo devidamente atualizado.
- Com efeito, os serviços de intermediação imobiliária são autônomos, foram contratados e efetivamente prestados, razão por que descabida a pretensão de sua restituição, a título de comissão de corretagem.
- A situação da SATI, contudo, é diferente, pois a taxa de assessoria imobiliária refere-se a serviços normalmente incluídos na atividade do corretor de imóveis.
- Sua cobrança é tentativa de enriquecimento sem causa. Portanto, os valores a esse título desembolsados devem ser devolvidos.
- Em suma, do total do preço pago a ré deve devolver 90% e reter 10% a título de cláusula penal. Deve devolver a taxa de assessoria imobiliária (SATI), no valor de R$ 3.757,60, por ser solidária sua responsabilidade na cadeia de fornecimento do produto e ter escolhido os prepostos que exigiram o respectivo pagamento.
- Diante do exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenar a ré a devolver de uma só vez aos autores todos os valores por eles pagos a título de preço, com atualização monetária conforme a Tabela Prática do E. TJSP desde a data de cada desembolso e juros legais desde a data da citação, autorizado o desconto de 10% a título de cláusula penal, mais o valor de R$ 3.757,60, correspondente à taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), que será atualizada e acrescida de juros legais da mesma forma.”
Processo nº 1120542-02.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
