Um casal de compradores de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Augusta, em São Paulo, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2011, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de julho de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de São Paulo no final do segundo semestre de 2015, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 43ª Vara Cível, Dr. Rodolfo César Milano, em sentença datada de 28 de novembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “Conforme constou da inicial, os autores não se opõem ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido na cláusula 7.3.1.1 do contrato celebrado (fl. 66).
- Tal prazo, ademais, é admitido pela jurisprudência predominante, merecendo menção a Súmula nº 164 do TJSP: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.”
- Em verdade, não se ignora que os empreendimentos imobiliários estão sujeitos a uma série de imprevistos, sobretudo relacionados ao clima e a entraves burocráticos, que dificultam ou atrasam o bom andamento das obras. O prazo de 180 (cento e oitenta) dias, usualmente previsto nos contratos de aquisição de imóveis na planta, destina-se justamente a enfrentar situações inesperadas, sem a necessidade de se estabelecer novas tratativas com cada comprador.
- Isso significa menor custo e maior eficiência, pois a incorporadora poderá dedicar todos os seus recursos à conclusão da obra, sem precisar alocar tempo e funcionários para aditamentos contratuais voltados à obtenção de maior prazo para entrega.
- Além disso, cada comprador, no ato da aquisição, é previamente cientificado de que o empreendimento poderá ser entregue até seis meses depois do período previsto, o que permite a adoção das providências necessárias, em especial aquelas de cunho financeiro o comprador, por exemplo, saberá de antemão que há a possibilidade de ter de suportar, por mais seis meses, o pagamento simultâneo das parcelas do preço e do aluguel do local em que reside.
- Todavia, isso não significa dizer que a incorporadora tem o direito de estabelecer, em contrato, a possibilidade de estender ilimitadamente o prazo de entrega. Tal prerrogativa, se prevista em contrato, frustra a boa-fé objetiva, considerando que o adquirente acorda em pagar o preço mediante a garantia de que receberá, em prazo razoável, o produto ou serviço adquirido.
- No caso dos imóveis adquiridos na planta, ademais, o prazo estabelecido para entrega é determinante na decisão da compra. É comum a hipótese em que o comprador adquire bem para residência própria, de modo a não mais ter de pagar aluguel. Nesse caso, é imprescindível haver segurança quanto ao período pelo qual deverão ser suportadas concomitantemente as parcelas do preço e os encargos locatícios, a fim de que o interessado prepare as reservas financeiras necessárias.
- Um prazo ilimitado para entrega, passível de extensão ao alvedrio da construtora, destarte, representa cláusula iníqua e abusiva, além de causar acentuado desequilíbrio entre os direitos e obrigações de cada parte. Logo, será nula nos termos do artigo 51, incisos IV e XIII do Código de Defesa do Consumidor.
- É o que ocorre com a cláusula 7.3.2 do contrato celebrado entre as partes (fl. 66), inaplicável em razão de sua nulidade. Deve-se admitir, unicamente, a prorrogação por até 180 (cento e oitenta) dias.
- Recorde-se, ainda, o teor da Súmula 161 do TJSP: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.”
- No caso concreto, previu-se em contrato que o empreendimento seria entregue em janeiro de 2015 (fl. 31). Aplicando-se o prazo de tolerância, conclui-se que a ré poderia efetuar a entrega até julho de 2015. Nos autos, entretanto, noticiou-se que, em novembro de 2015, as obras ainda não estavam completas nem havia previsão para a entrega das unidades autônomas adquiridas. A ré, de seu lado, não impugnou tal fato em contestação, limitando-se a alegar a ocorrência de caso fortuito ou força maior, o que não deve ser admitido, conforme já explanado.
- Flagrante, portanto, o inadimplemento da ré, o que autoriza o pedido de rescisão contratual deduzido pelos autores. Deverão as partes, ainda, serem reconduzidas ao status quo ante, com devolução integral da parte do preço já adimplida, eis que esta se converteu em perda dos autores que deve ser restituída pela ré.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para o exato fim de declarar rescindido o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, bem como condená-la ao pagamento do valor de R$ 160.983,06 (cento e sessenta mil novecentos e oitenta e três reais e seis centavos), com incidência de correção monetária, nos termos da Tabela Prática do E. TJSP, a partir do pagamento de cada parcela respectiva do preço, além do acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir de 1º/08/2015, momento do inadimplemento da ré.”
Processo nº 1093776-09.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
