Um comprador de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Helbor Offices São Paulo 3, em São Paulo, perante a incorporadora Helbor (o nome da SPE era: HESA 54 Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2011, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de abril de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de São Paulo no final do final do mês de maio de 2015 e o Condomínio somente veio a ser instalado em junho, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansado de esperar pela entrega do imóvel, o comprador formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria o equivalente a 80% (oitenta por cento), obrigando-o a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 28ª Vara Cível, Dr. Rogério Murillo Pereira Cimino, em sentença datada de 30 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “O contrato firmado entre as partes previa a data de 31.10.2014, prorrogáveis por mais 180 dias (cláusula 5.7), findando-se o prazo em julho de 2013, para a entrega das obras. A requerida alega que a construção foi terminada em 30.04.2015 (termo de conclusão - "habite-se"), e que o atraso ocorreu por motivos alheios à sua vontade, devendo, ainda, ser observado o prazo necessário para a emissão do certificado de conclusão.
- Primeiramente, é de se notar que o contrato foi firmado por partes capazes e, portanto, de rigor a observância do princípio da “pacta sunt servanda”, em que pese tratar-se de relação de consumo e o alegado contrato de adesão, não se vislumbra abusividade na cláusula de tolerância a ensejar a nulidade pleiteada, uma vez que em se tratando em empreendimento de grande porte, de fato podem ocorrer imprevistos na própria obra ou mesmo burocráticos que impossibilitem o cumprimento da data fixada, portanto a tolerância de 180 dias, não se mostra exacerbada, para possibilitar a nulidade pleiteada.
- Outrossim, a alegação da ré que o atraso da obra, que superou o prazo de tolerância contratual, decorre de imprevistos alheios à sua vontade, não lhe socorre, porquanto genérica e desprovida de comprovação, ônus que incumbia à ré.
- Ademais, eventuais dificuldades econômicas passageiras experimentadas individualmente por quaisquer dos contratantes não justificam o atraso nas obras, vez que o prazo de tolerância visa justamente abarcar referidas dificuldades.
- Nesse passo, vê-se que nos termos do contrato firmado entre as partes o imóvel deveria ter entregue em 31 de outubro de 2014, que considerado o prazo contratual de tolerância fixaria como termo final 30 de abril de 2015. Contudo, a própria ré em sua contestação confessa que o “Habite-se” foi expedido apenas em 29.05.2015, apresentando o respectivo certificado às fls.54/56, portanto verifica-se o atraso de 01 mês para o cumprimento da avença, caracterizando-se, assim, a infração contratual pelas rés.
- Observo que não socorre à ré a alegação de aplicação do prazo para a expedição do certificado previsto na cláusula 5.8 do contrato. Isto porque, referido prazo apenas seria aplicável caso a expedição do certificado depende-se apenas do trâmite burocrático do órgão da Prefeitura, o que não é o caso dos autos, vez que não comprovou a ré sua ocorrência, sendo responsabilidade desta o atraso pela conclusão final do empreendimento, com a expedição do "habite-se".
- Assim, o pedido do autor comporta acolhimento, vez que a rescisão decorreu por culpa exclusiva da ré e não por desistência do autor, sendo incabível a retenção de qualquer valor.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda, para condenar a ré a restituir ao autor a integralidade do montante pago no valor de R$125.014,06 (cento e vinte e cinco mil, quatorze reais e seis centavos), bem como à restituição do valor da cota condominial no valor de R$3.622,90 (três mil, seiscentos e vinte e dois reais e noventa centavos), que deverão ser atualizados monetariamente desde as datas dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros legais a contar da citação, julgando extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1010323-82.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
