Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Easy Cidade Universitária, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa S/A., obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das comissões de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria absolutamente valor algum.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
A Juíza de Direito da 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, em contundente e extensa sentença datada de 26 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Também enfrentou o tema da comissão de corretagem e taxa SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.
Nas palavras da magistrada:
- “Trata-se de ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra cumulada com pedido de restituição de 90% dos valores desembolsados pelo adquirente pelo imóvel, pela comissão de corretagem e taxa SATI.
- Rejeito, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré quanto ao pedido de repetição do indébito, posto que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Repetitivos 1.551.951/SP e 1.551.968/SP, entendeu que a incorporadora tem legitimidade para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, não obstante a alegação de que o pagamento tenha sido feito diretamente ao prestador dos serviços.
- No mérito, a ação é parcialmente procedente.
- Sustenta a ré que para a rescisão é necessária a aplicação da cláusula 4.1.2 do contrato de compromisso de compra e venda, que estipula que serão retidos 60% dos valores pagos a título de mula, sobre a qual deverão ser somadas diversas despesas que devem ser calculadas unilateralmente pela ré.
- Contudo, não é razoável a retenção dos valores pagos pelos consumidores na forma pretendida pela ré, que permite à construtora apurar e estipular unilateralmente a fração do preço pago que será por ela retida em caso de rescisão do pacto por culpa do comprador. A cláusula fere o artigo os artigos 51 incisos II e X e 54, § 3º do CDC, até porque não traz os valores que foram gastos e devem ser considerados na restituição, faltando com o dever de clareza e informação.
- Impõe-se, pois, a redução de cláusula penal, que se mostra abusiva, ferindo o artigo 51 inciso IV, do CDC.
- Os autores, outrossim, postulam a devolução de 90% do que pagaram.
- A jurisprudência tem admitido a retenção de 20% em casos análogos, montante este suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da prematura rescisão contratual.
- Desse modo, determino a devolução dos valores pagos pelos autores, autorizando a retenção de 20% pela ré, a título de cláusula penal. Portanto, tendo sido pago o valor de R$ 43.688,67, a ré deverá devolver aos autores 80% dessa quantia, equivalente a R$ 34.950,936, podendo reter os 20% restantes, que equivalem a R$ 8737,734.
- Com relação à comissão de corretagem, no julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça do Recurso Especial nº 1.599.511/SP em incidente de resolução de demandas repetitivas, firmou-se o entendimento de que é valida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, destacando-se o valor dessa comissão, sendo irrelevante o fato de os compradores terem se dirigido ao estande de vendas e terem sido atendidos por um corretor previamente contratado pela incorporadora.
- Contudo, apesar de válida a transferência da obrigação, o que se faz necessário verificar é se, no caso concreto, os compradores foram devidamente informados dela.
- A reclamação dos autores reside no fato de que após terem celebrado o contrato em que ficou ajustado o preço total do imóvel, foram informados da importância a ser paga a título de corretagem. Além disso, informam que o vendedor que os atendeu disse que a única forma de adquirir o imóvel seria pagando a corretagem.
- Para análise da questão, inverto o ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a ré está melhor habilitada a produzi-la.
- O preço total da aquisição da unidade imobiliária encontra-se descrito no documento de fls. 32/69, denominado “contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças”, que data de 30 de setembro de 2014. Embora a comissão de corretagem seja prevista na clausula 4.1.1, que dispõe que “a comissão de corretagem para intermediação da presente compra e venda não integra o preço” e 4.1.2. “o comprador é único e exclusivo responsável pelo pagamento da comissão diretamente o credor respectivo (a empresa imobiliária e/ou corretor imobiliário), ajustando diretamente com este ou com aquela o valor e a forma de sua liquidação” o contrato deixa de informar qual o valor que deveria ser pago.
- O contrato de prestação de serviços de intermediação de fls.74, por sua vez, data de um mês após a assinatura do compromisso de compra e venda .
- Como se vê, os autores não foram devidamente informados acerca do preço final do pacto e da comissão de corretagem, visto que o valor deveria estar previsto no contrato de compromisso de compra e venda e em destaque, conforme prevê o § 4º do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor, havendo, portanto, afronta ao direito básico à informação previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. De rigor, portanto, a repetição do valor despendido indevidamente.
- Quanto aos custos do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), consistente na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio, entendeu o Superior Tribunal de Justiça pela abusividade dessa cláusula contratual, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pelos autores, bem como à restituição dos valores pagos pela taxa SATI e comissão de corretagem, com correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, a serem apresentados em liquidação de sentença por simples cálculo, e para determinar a liberação do imóvel.”
Processo nº 1103577-46.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
