Decisão do Foro Central de SP enfrenta nova determinação do STJ sobre devolução de comissão de corretagem e taxa SATI e condena incorporadora na devolução de parte expressiva dos valores pagos a título de parcelas contratuais e a totalidade da corretagem

Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Easy Cidade Universitária, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa S/A., obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das comissões de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não devolveria absolutamente valor algum.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

A Juíza de Direito da 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, em contundente e extensa sentença datada de 26 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Também enfrentou o tema da comissão de corretagem e taxa SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.

Nas palavras da magistrada:

  • “Trata-se de ação de rescisão de contrato de compromisso de venda e compra cumulada com pedido de restituição de 90% dos valores desembolsados pelo adquirente pelo imóvel, pela comissão de corretagem e taxa SATI.
  • Rejeito, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré quanto ao pedido de repetição do indébito, posto que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Repetitivos 1.551.951/SP e 1.551.968/SP, entendeu que a incorporadora tem legitimidade para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, não obstante a alegação de que o pagamento tenha sido feito diretamente ao prestador dos serviços.
  • No mérito, a ação é parcialmente procedente.
  • Sustenta a ré que para a rescisão é necessária a aplicação da cláusula 4.1.2 do contrato de compromisso de compra e venda, que estipula que serão retidos 60% dos valores pagos a título de mula, sobre a qual deverão ser somadas diversas despesas que devem ser calculadas unilateralmente pela ré.
  • Contudo, não é razoável a retenção dos valores pagos pelos consumidores na forma pretendida pela ré, que permite à construtora apurar e estipular unilateralmente a fração do preço pago que será por ela retida em caso de rescisão do pacto por culpa do comprador. A cláusula fere o artigo os artigos 51 incisos II e X e 54, § 3º do CDC, até porque não traz os valores que foram gastos e devem ser considerados na restituição, faltando com o dever de clareza e informação.
  • Impõe-se, pois, a redução de cláusula penal, que se mostra abusiva, ferindo o artigo 51 inciso IV, do CDC.
  • Os autores, outrossim, postulam a devolução de 90% do que pagaram.
  • A jurisprudência tem admitido a retenção de 20% em casos análogos, montante este suficiente para ressarcir a vendedora pelos prejuízos decorrentes da prematura rescisão contratual.
  • Desse modo, determino a devolução dos valores pagos pelos autores, autorizando a retenção de 20% pela ré, a título de cláusula penal. Portanto, tendo sido pago o valor de R$ 43.688,67, a ré deverá devolver aos autores 80% dessa quantia, equivalente a R$ 34.950,936, podendo reter os 20% restantes, que equivalem a R$ 8737,734.
  • Com relação à comissão de corretagem, no julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça do Recurso Especial nº 1.599.511/SP em incidente de resolução de demandas repetitivas, firmou-se o entendimento de que é valida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da unidade autônoma, destacando-se o valor dessa comissão, sendo irrelevante o fato de os compradores terem se dirigido ao estande de vendas e terem sido atendidos por um corretor previamente contratado pela incorporadora.
  • Contudo, apesar de válida a transferência da obrigação, o que se faz necessário verificar é se, no caso concreto, os compradores foram devidamente informados dela.
  • A reclamação dos autores reside no fato de que após terem celebrado o contrato em que ficou ajustado o preço total do imóvel, foram informados da importância a ser paga a título de corretagem. Além disso, informam que o vendedor que os atendeu disse que a única forma de adquirir o imóvel seria pagando a corretagem.
  • Para análise da questão, inverto o ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a ré está melhor habilitada a produzi-la.
  • O preço total da aquisição da unidade imobiliária encontra-se descrito no documento de fls. 32/69, denominado “contrato de compromisso de compra e venda e outras avenças”, que data de 30 de setembro de 2014. Embora a comissão de corretagem seja prevista na clausula 4.1.1, que dispõe que “a comissão de corretagem para intermediação da presente compra e venda não integra o preço” e 4.1.2. “o comprador é único e exclusivo responsável pelo pagamento da comissão diretamente o credor respectivo (a empresa imobiliária e/ou corretor imobiliário), ajustando diretamente com este ou com aquela o valor e a forma de sua liquidação” o contrato deixa de informar qual o valor que deveria ser pago.
  • O contrato de prestação de serviços de intermediação de fls.74, por sua vez, data de um mês após a assinatura do compromisso de compra e venda .
  • Como se vê, os autores não foram devidamente informados acerca do preço final do pacto e da comissão de corretagem, visto que o valor deveria estar previsto no contrato de compromisso de compra e venda e em destaque, conforme prevê o § 4º do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor, havendo, portanto, afronta ao direito básico à informação previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. De rigor, portanto, a repetição do valor despendido indevidamente.
  • Quanto aos custos do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), consistente na prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio, entendeu o Superior Tribunal de Justiça pela abusividade dessa cláusula contratual, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
  • Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação, para condenar a ré à devolução de 80% dos valores pagos pelos autores, bem como à restituição dos valores pagos pela taxa SATI e comissão de corretagem, com correção monetária pelo índice da tabela prática do TJSP a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, a serem apresentados em liquidação de sentença por simples cálculo, e para determinar a liberação do imóvel.”

Processo nº 1103577-46.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

    Textos publicados pelo autor

    Site(s):

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

0

Autorizo divulgar minha mensagem juntamente com meus dados de identificação.
A divulgação será por tempo indeterminado, mas eu poderei solicitar a remoção no futuro.
Concordo com a Política de Privacidade e a Política de Direitos e Responsabilidades do Jus.

Regras de uso