Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício London Residences, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 66/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 88% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Cristina Inokuti, em sentença datada de 23 de janeiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 88% (oitenta e oito por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “Os autores, em 14/12/2012, celebraram com a ré um contrato de compromisso de compra e venda de uma unidade imobiliária, qual seja, o apartamento nº 1207, localizado na Rua da Consolação, 1515, nesta capital, situado no Condomínio London Residences (fls. 19/38 e 102/147).
- O preço ajustado foi de R$ 700.572,00, com última parcela para 30/08/2016.
- Também celebraram, em 30/04/2014, "Termo de Opção" (fls. 148/158) para que a ré efetuasse modificações elétricas no apartamento no valor total de R$ 18.052,80.
- Do preço ajustado, alegam ter pago o valor de R$ R$ 365.411,58.
- A ré, por sua vez, alega que o valor de R$ 16.964,55 não entra no valor do preço do apartamento, por se tratar de faculdade de modificação do projeto original.
- Os autores pretendem desistir do negócio. Eles estão inadimplentes desde as parcelas vencidas em 20/09/2015, e não há evidências de que, antes da falta de pagamento, teria havido notificação ao vendedor sobre a desistência do negócio.
- O vendedor não se opõe a esta rescisão, sendo que o ponto controvertido se resume ao valor a ser devolvido.
- O contrato previa que nos casos de rescisão, ao comprador seria devolvido o valor após a retenção pelo vendedor de 10% do valor pago, 10% a título de multa penal, acrescido de eventuais tributos e juros (Cláusula VIII). O instrumento também prevê a restituição do valor pago em tantas parcelas mensais quanto fossem os meses decorridos da data da assinatura do contrato até a rescisão (parágrafo 1º).
- Sucede que o dispositivo não pode prevalecer, pois é abusivo. Ao criar renúncia excessiva e antecipada de direito resultante da natureza do negócio, viola a boa-fé contratual (art. 422 do Código Civil).
- O consumidor, ainda que inadimplente, não pode ser penalizado com a perda total das prestações pagas ou com grande parte delas, sob pena de enriquecimento do vendedor, nos termos do art. 53, CDC.
- No que concerne ao valor a ser efetivamente devolvido, em caso de descumprimento da obrigação do comprador, há de se ponderar que, na espécie, o inadimplemento perdurou entre setembro de 2015 a agosto de 2016 (última parcela).
- Assim, a retenção de 10% é proporcional aos gastos de despesas administrativas, na hipótese de devolução da quantia paga.
- A multa pelo inadimplemento será equivalente a 2% do valor pago, considerando a natureza, a finalidade do negócio, e o cumprimento parcial da obrigação por parte dos compradores nos termos do art. 413 do Código Civil. Ademais, há previsão desse percentual, em caso de inadimplemento (cláusula VII, "c").
- Em consequência, a devolução ocorrerá mediante a retenção de 12% do valor efetivamente pago. E não havendo justo motivo para o parcelamento da restituição, ela será efetivada em única parcela.
- O valor a ser ressarcido inclui o preço pago pela modificação do projeto original (conforme o Termo de Opção de fls. 148 e segs), pois os novos itens alterados e adicionados ao projeto original foram devidamente pagos pelos autores (R$ 16.964,55) e fazem parte da planta do imóvel.
- Extinto o negócio, a ré comercializará o bem, com as modificações feitas ao projeto original, e com valor agregado, sem a necessidade de reformar o imóvel.
- Pelos motivos expostos JULGO PROCEDENTE a ação para:
- a) declarar rescindido o contrato celebrado entre os autores e à ré, relativo à aquisição da unidade autônoma 1207, situada na Rua da Consolação, n. 1515, Condomínio London Residences;
- b) condenar a ré a restituir aos autores o valor correspondente a 88% das prestações pagas pela aquisição do imóvel (o que inclui a modificação do projeto original), que será atualizado a partir dos desembolsos, de acordo com a tabela prática do E. Tribunal de Justiça de SP, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Processo nº 1092445-55.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
