Um casal de adquirentes de unidade comercial na planta no empreendimento denominado Condomínio Legend, na cidade de Santos, litoral de São Paulo, perante a incorporadora Odebrecht (o nome da SPE era: Odebrecht Realizações SP 16 Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória completa perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, através da manutenção da sentença de primeira instância que havia decretado a rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos compradores que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, determinando à incorporadora a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2011, quando então os compradores assinaram o contrato perante a incorporadora.
Passados cerca de 4 anos da data da compra, os adquirentes não mais conseguiam arcar com o pagamento das parcelas e procuraram pela incorporadora, a fim de obter o distrato amigável do negócio. Para sua surpresa, foram informados pelo depto. financeiro da incorporadora de que até seria possível o cancelamento do negócio, porém, dos valores pagos em contrato, devolveria apenas o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos.
Incrédulos com a resposta da incorporadora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos compradores, bem como a condenação da incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 27ª Vara Cível, Dr. Vitor Frederico Kümpel, em decisão datada de 18 de setembro de 2015, afirmou textualmente que, de fato, os compradores tinham o direito à rescisão do negócio por insuportabilidade financeira e a incorporadora deveria restituir boa parte das importâncias pagas, condenando-a em primeira instância na restituição à vista do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato e a integralidade da taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde a data de cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros legais de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Como de praxe, a incorporadora, inconformada com a sentença proferida na primeira instância, decidiu seguir com o processo mediante recurso de apelação interposto perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Recurso processado e devidamente distribuído perante a 8ª Câmara de Direito Privado, tendo como Relator o Desembargador Salles Rossi, acompanhado dos Desembargadores Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho e Silvério da Silva, para analisar se o Juiz de Direito na primeira instância agiu corretamente ou não ao condenar a incorporadora na restituição de grande parte dos valores pagos em contrato e a integralidade da taxa SATI.
Por votação unânime datada de 22 de fevereiro de 2017, os Desembargadores entenderam por bem reformar parcialmente a sentença de primeira instância, para o fim de apenas excluir da condenação a devolução a taxa denominada SATI, uma vez que a restituição estava prescrita, com base na nova (e bem suspeita) fundamentação sobre o assunto apresentada pelo STJ, no dia 24 de agosto de 2016 e que passou a regulamentar a devolução de comissões de corretagem e taxa SATI em todo o território nacional. A Câmara, por outro lado, manteve a condenação da incorporadora na devolução do equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos em contrato, acrescidos de correção monetária retroativa desde o pagamento de cada parcela e com juros de 1% (um por cento) a.m. desde a citação até a data da efetiva devolução.
Para o Desembargador Relator, com a rescisão do negócio motivada por ato do comprador, as partes devem retornar ao estado anterior à compra, observando que no caso em análise a incorporadora deve devolver parte considerável dos valores pagos pelos compradores, uma vez que estes sequer tomaram posse do imóvel, o que não gera grandes despesas para a incorporadora.
Nas palavras do Desembargador:
- “De início, deve-se destacar a possibilidade do comprador inadimplente pleitear a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. Merece destaque o julgamento proferido pela 7ª Câmara de Direito Privado deste E. Tribunal, da Apelação Cível n. 129.560.4/0, que, ao discorrer sobre o tema, cita entendimento do C. STJ, no julgamento do REsp. nº 132.903-SP, publicado na RSTJ 106/334, que teve como Relator o Min. RUY ROSADO DE AGUIAR.
- As penalidades cumulativas previstas no contrato (cláusula 5.3) se mostravam realmente abusivas ao impor a perda substancial das parcelas pagas.
- Destarte, não podem prevalecer, pois contrariam o disposto no artigo 53 do CDC, além de colocarem o consumidor em situação de desvantagem excessiva (art. 51, IV). E nem se alegue a inaplicabilidade do CDC, posto ser meramente especulativa a afirmação de que os autores seriam investidores do ramo imobiliário, sem qualquer prova concreta dessa condição, baseada apenas no fato de que na composição de renda havia a declaração de rendimentos auferidos com alugueres de flats, o que, convenhamos, não é prova suficiente do alegado.
- A perda imposta pela r. sentença recorrida de 10% do total dos valores pagos a título de preço, representa justa reparação, retornando as partes ao estado anterior do negócio, sem o enriquecimento de qualquer uma delas. A ré suportou basicamente despesas administrativas e de propaganda, isso sem falar que o imóvel poderá ser novamente negociado e nunca chegou a ser ocupado pelos autores. Inexiste, portanto, justificativa para a dedução pretendida no contrato ou mesmo para elevação do percentual como sugerido no pedido subsidiário, ausente também prova de outras despesas suportadas pela apelante.
- A restituição do valor deve ser mesmo feita em uma única parcela, na forma determinada pela r. sentença recorrida, configurada a mora da ré a contar da citação válida.
- No que tange ao pedido de devolução dos valores pagos a título de assessoria imobiliária, com razão a apelante no que toca ao reconhecimento da prescrição.
- O Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, se manifestou sobre a matéria.
- No caso, os valores referentes à assessoria imobiliária no total de R$ 3.311,84 foram pagos, conforme nota fiscal de fl. 86, em 04/01/2012, ao passo que a demanda veio a ser proposta apenas em junho de 2.015, quando já expirado o triênio estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 3º, IV, do Código Civil. O termo a quo a ser considerado é a data do pagamento realizado que se reputa indevido. A partir do pagamento a parte já pode ingressar em Juízo reclamando sua devolução, não sendo necessária a entrega da unidade ou seu distrato, circunstâncias que, inclusive, podem nem chegar a se concretizar. De rigor, portanto, o reconhecimento da prescrição, prejudicado o exame das demais questões postas no apelo, afastada a condenação a esse título.
- Fica mantida a condenação da ré nos encargos da sucumbência, haja vista que o pedido de maior expressão econômica foi acolhido, levando-se em conta também o princípio da causalidade.
- À vista do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso, para reconhecer a prescrição e excluir a condenação da ré na devolução dos valores pagos a título de assessoria imobiliária (taxa SATI).”
Ao final, por votação unânime, os Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deram parcial provimento ao recurso de apelação interposto pela incorporadora para o fim de excluir da condenação em primeira instância a restituição da taxa denominada SATI, mas manteve a condenação na devolução à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, acrescido de correção monetária retroativa desde cada desembolso e com juros de 1% a.m. a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
Processo nº 1062551-68.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
