Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Villas da Granja, em Cotia, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Altana (o nome da SPE era: Altana Palazzo Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2015, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, procuraram pela incorporadora para obter a rescisão amigável do negócio.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante a Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 44ª Vara Cível, Dr. Guilherme Madeira Dezem, em sentença datada de 24 de abril de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta, mesmo inadimplente, tem direito à devolução dos valores pagos, pois não pode existir locupletamento ilícito por parte da incorporadora.
Nas palavras do magistrado:
- “A jurisprudência tem admitido, em casos análogos ao presente, que o convencimento do julgador se forme com base exclusivamente nos elementos probatórios constantes dos autos, independentemente da realização de prova pericial.
- Ora, se mesmo quando realizada a prova pericial, não fica o juiz adstrito ao laudo, podendo, nos termos do artigo 479 do Código de Processo Civil, formar sua convicção com base em outros elementos de prova, com maior razão poderá julgar o feito sem a produção de prova técnica quando considerá-la desnecessária.
- Ademais, houve percentual determinado no contrato entabulado entre as partes em caso de resilição unilateral imputada aos autores, com deduções também contratualmente estipuladas (cláusula 7.6, fls. 35), não sendo justificável, nesse cenário, portanto, a perícia requerida.
- Preambularmente, observo que não há oposição ao distrato, sendo, portanto, de rigor o seu reconhecimento. Assim, as partes retornam ao status quo ante e, como consectário lógico, a ré deve devolver os valores pagos até então pelos autores para a quitação do bem imóvel, em conformidade com a súmula n.º 01 do E. TJSP.
- Sobre os valores a serem devolvidos, e considerando que que a resilição é operada tão apenas pela vontade unilateral dos autores, é pacífico, na jurisprudência, o entendimento de há a possibilidade de retenção, pela demandada, de percentual razoável a título de indenização pelos prejuízos suportados, notadamente com despesas relacionadas à divulgação e comercialização do empreendimento, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e corretores.
- A cláusula contratual que estipula o percentual de 30% de retenção dos valores pagos em caso de rescisão da avença pelo distrato, acrescido dos valores deduzidos a título de juros compensatórios, se cobrados; juros moratórios e multa de mora incidentes sobre o valor em atraso calculados até a data da restituição; despesas de intermediação no percentual de 4,10% do preço total da alienação, devidamente corrigido; e despesas condominiais e de IPTU, caso o "habite-se" já tenha sido emitido (cláusula 7.6, fls. 35) é, todavia, abusiva, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, acarretando desequilíbrio contratual (art. 51, IV, e § 1º, II e III, da Lei nº 8.078/90).
- Nesse sentido, o C. STJ tem firmado o entendimento, ao qual me filio, de que razoável é a retenção de percentual que varia entre 10% e 15% sobre as parcelas até então adimplidas pelo compromissário comprador, de modo a afastar a desproporcionalidade entre as prestações, coibida pela legislação consumerista, e como forma de resguardar o equilíbrio contratual, e de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
- No caso dos autos, entendo como razoável a retenção do percentual de 10%, considerando, inclusive, que os autores, pelo que dos autos consta, não chegaram a usufruir o bem imóvel objeto do contrato.
- Quanto ao sinal pago de R$ 8.090,00, trata-se de arras confirmatórias, que atuam como princípio de pagamento. Em caso de arrependimento do comprador, é possível a perda da quantia paga a título de sinal apenas se as arras forem penitenciais, o que não é possível, todavia, em se tratando de arras confirmatórias, ressaltando-se, ainda, a ausência de expressa previsão contratual convertendo a natureza das arras no caso em tela.
- Ante o exposto, ACOLHO o pedido, com resolução do mérito (artigo 487, I, CPC), para 1) DECLARAR a resilição do contrato entabulado entre as partes; 2) CONDENAR a ré a pagar aos autores a quantia de R$ 29.844,78, descontado o percentual de 10% a título de indenização pelas despesas operacionais suportadas pela requerida, arbitrando juros legais de mora a partir da citação à monta de 1% ao mês e correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data dos respectivos desembolsos.”
Processo nº 1131488-96.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
