Processo nº 10969XX-35.2014.8.26.0100
Um casal que havia adquirido um apartamento da incorporadora Gafisa ingressou com ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo pretendendo a anulação do negócio por suposto erro cometido pela incorporadora no tocante ao aumento das parcelas do contrato via INCC.
O Juiz de Direito em primeira instância entendeu que a rescisão se dava por ato dos compradores, ante a insuportabilidade dos pagamentos das parcelas e decretou a rescisão do negócio, permitindo à incorporadora uma retenção de 25% dos valores pagos em Contrato, além de condená-la na devolução de 100% dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Inconformados, os compradores recorreram, firma na tese de restituição integral, porém, admitindo uma retenção de no máximo 10% dos valores pago em Contrato.
Recurso regularmente processado e sorteado para julgamento pela 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tendo como relator a figura do ilustre Desembargador Donegá Morandini.
Para o Relator, o caso revelava mesmo uma rescisão por ato do comprador nos seguintes termos da fundamentação: “Nenhuma dúvida paira quanto à desistência do negócio estabelecido pelas partes. Ainda que o adquirente pretenda atribuir à ré a responsabilidade pela rescisão do pacto, a alegação de que houve cobrança abusiva de valores, além de genérica, não basta ao desfazimento do contrato, autorizando-se, apenas, a restituição das importâncias supostamente quitadas em desconformidade com a legislação ou ao contrato estabelecido.”
Sobre a retenção de 10% dos valores pagos em Contrato
Para o Desembargador, no entanto, mostrou-se elevada a retenção permitida pelo Juiz de primeira instância em pesados 25% dos valores pagos em Contrato. Para o Desembargador, melhor seria que essa retenção fosse determinada em 10% e assim foi feito, nos seguintes termos:
“Entretanto, o percentual estabelecido no contrato bem como aquele fixado na r. sentença mostraram-se excessivos. Os prejuízos resultantes do rompimento não alcançaram o patamar constante do contrato (40%), ônus do qual não se desincumbiu a ré. E igual modo, excessiva a retenção constante da r. sentença (25%), em especial porque os imóveis retornarão ao patrimônio da vendedora que poderá, então, revende-los, quiçá com lucro.
Justa, portanto, a retenção do equivalente a 10% (dez por cento) das prestações quitadas, excepcionando-se da base de cálculo, apenas, o montante solvido a título de verbas de corretagem. O apelo, aqui, é parcialmente acolhido.”
Nessa parte, ponto para os autores-recorrentes, que conseguiram diminuir a perda de expressivos 25% para meros 10% dos valores pagos em Contrato.
Sobre a restituição das comissões de corretagem
No caso em análise, contudo, é certo que a incorporadora Gafisa também havia recorrido com o objetivo de cassar a correta condenação na devolução dos valores indevidamente pagos pelos compradores e que foram destinados ao pagamento de injustificáveis comissões de corretagem.
Nessa parte do julgamento, afirmou com categoria de mestre o Desembargador:
“No que toca à legalidade da cobrança da corretagem, aplicável, sem delongas, o Enunciado nº 38-3 desta Câmara: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). É da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição”.
Reconhecida a abusividade na cobrança da corretagem, impõe-se a devolução simples dos valores cobrados a este título (Súmula 159, STF), em conformidade com os recibos acostados ao feito, acrescidos de correção monetária segundo a Tabela Prática do TJSP, a contar de cada desembolso, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, nos termos do art. 219 do Código de Processo Civil.”
O Desembargador ainda arrematou com categoria a tese desenvolvida pela incorporadora sobre a ocorrência de suposta prescrição trienal para o pleito de restituição das comissões de corretagem nos seguintes termos:
“Nem se alegue, finalmente, que a restituição encontra-se acobertada pela prescrição. Não anotado o decurso do prazo de 10 (dez) anos entre o pagamento e a propositura da demanda, por certo que o reembolso não se acha acoberto pela prescrição. É o que reiteradamente decide esta Câmara (Enunciado nº 38-4): “Prescreve em 10 (dez) anos o prazo para a propositura da ação buscando o reembolso das verbas de assessoria imobiliária quitadas em razão do compromisso de venda e compra de bem imóvel. Incidência do disposto no art. 205 do Código Civil”.
Analisando os contornos desse caso, podemos afirmar com elevado grau de segurança que a Gafisa levou uma “tremenda surra”, uma vez que o recurso dos compradores foi parcialmente provido, diminuindo-se a retenção de 25% para razoáveis 10% dos valores pagos em Contrato, além de registrar o Desembargador que o comprador de imóvel na planta tem a seu favor o prazo de até 10 anos para solicitar judicialmente o reembolso dos valores pagos a título de comissão de corretagem e nessa parte do julgamento, manteve os termos da sentença condenatória que havia determinado à incorporadora a restituição integral daqueles valores.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
