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Distrato/Rescisão Contratual: TJSP condena incorporadora EZ TEC e corretora ABYARA na restituição de 90% de todos os valores pagos pelo comprador + 100% da comissão de corretagem e SATI

23/08/2015 às 12:50

Em notável precedente sobre o tema da rescisão de contrato de imóvel na planta por ato do comprador, a Justiça de SP impõe a devolução de grande parte das importâncias pagas, à vista, com correção monetária e juros! Saiba mais.

Um adquirente de imóvel na planta no Condomínio Gran Village, em São Bernardo do Campo, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e outros pactos” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo, em primeira instância, a condenação da incorporadora na devolução, à vista, de 80% dos valores pagos em Contrato, bem como a condenação da corretora ABYARA na restituição integral da taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Inconformado com a retenção de 20% dos valores pagos em Contrato, além da negativa do Juiz de primeira instância sobre a necessária devolução dos valores pagos a título de suposta comissão de corretagem, o comprador decidiu recorrer da sentença.

A incorporadora, igualmente inconformada, apresentou recurso para tentar aumentar o percentual de retenção estabelecido pelo Juiz sentenciante para pesados 30% dos valores pagos em Contrato. A Abyara, por sua vez, não queria suportar a restituição da taxa SATI e também recorreu. Ou seja, nenhuma das empresas pretendia pagar importâncias consideráveis ao comprador.

Os recursos de apelação foram distribuídos à 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo como relator o Desembargador Moreira Viegas.

Em julgamento datado de 03 de junho de 2015, os Desembargadores, por votação unânime, decidiram dar provimento ao recurso do comprador e negar o recurso da incorporadora.

Sobre a necessidade de condenação das empresas à restituição da comissão de corretagem e taxa SATI, assim fundamentou o Desembargador:

“Em relação à cobrança de corretagem e SATI, o contrato firmado entre o autor e a construtora é pouco elucidativo quanto aos valores que deveriam ser pagos pelos serviços prestados, e tampouco os descreve.

Aliás, no “Pedido de Reserva com Proposta para Aquisição de Imóvel” verifica-se breve menção aos serviços de assessoria técnico-imobiliária.

Evidente, destarte, a violação ao direito de informação do consumidor, previsto no artigo 6º, III do Código de Defesa do Consumidor.

A ausência de informação torna difícil até mesmo distinguir em que se difere o serviço correspondente à assessoria técnico-imobiliária do serviço de corretagem. Porém, certo é que o autor desembolsou diversas quantias.

Trata-se de patente caso de venda casada, em que a aquisição da unidade residencial autônoma é condicionada à aquisição dos serviços de corretagem e assessoria imobiliária, o que vai de encontro à previsão expressa do Código de Defesa do Consumidor.”

Com técnica apuradíssima, continuou o Desembargador Relator nos seguintes termos e que merecem a devida atenção do leitor:

“E, como eu, sabem Vossas Excelências que imóveis comprados na planta, como no caso dos autos, são vendidos em stands de venda das incorporadoras, instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da empresa que ali se encontram para venda de unidades e celebração dos respectivos contratos.

Esta prática, no entanto, não se confunde com a contratação de um corretor de imóvel pessoa física ou jurídica para realização da função específica à atividade, consistente na aproximação entre um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que, por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem, prevista no artigo 725 do Código Civil.

É fato notório que as empresas responsáveis por empreendimentos imobiliários vêm repassando esse ônus ao consumidor, como condição para o fechamento da venda de suas unidades habitacionais, em violação ao artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, atuando as empresas “corretoras” como verdadeiros representantes daquelas, para quem, de fato, prestam assistência de forma a viabilizar e concluir o negócio.

Com relação à SATI, sabido que a assessoria jurídica é para a elaboração do contrato de compromisso de venda e compra padrão constante dos autos.

Trata-se de contrato padrão, igual para todos os adquirentes de um mesmo empreendimento imobiliário, elaborado pela fornecedora, com cláusulas de adesão nitidamente favoráveis a si própria. Evidente que o repasse do suposto custo de elaboração de um contrato padrão para o promitente comprador é abusivo. Aludido contrato de adesão é naturalmente elaborado por advogados da incorporadora e em proveito desta.

Não faria o menor sentido que o promitente comprador pagasse o advogado para defender os interesses do outro contratante.

Assim, imperiosa a restituição da corretagem e taxa de serviços de assessoria técnico-imobiliária, de forma simples, não havendo falar-se em ilegitimidade da corré Abyara, já que, embora não se possa falar em grupo econômico, a hipótese dos autos comporta aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, §1º, ambos do Código de Defesa do Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores integrantes da cadeia de consumo.”

Sobre a redução do percentual de retenção estabelecido pelo Juiz de primeira instância de 20% para 10%, assim determinou o Relator:

“A insuportabilidade do contrato pode decorrer de culpa do adquirente quando menos, em atentar para obrigação que assumiu ou, efetivamente em razão da imprevisão, de que cuida o artigo 477 do Código Civil (antigo 1092 do diploma revogado). E bem da onerosidade excessiva, de que cuida seu artigo 478.

O adquirente que não obrou, em tempo algum, em mora, suspendendo o pagamento quando do vencimento dos prazos contratuais para entrega da obra, notificando, de imediato, sua intenção em não mais prosseguir no contrato, não pode ser tratado como aquele que, simplesmente, deixa de pagar e, quando instado, toma alguma iniciativa. Quem simplesmente deixa de pagar e não diz porque o faz, quebra a expectativa de recebimento do credor e pode causar outros prejuízos que não exclusivamente aqueles decorrentes da falta do valor devido.

Aliás, alguma consequência para o descumprimento há de ser fixada, pena de incentivo ao inadimplemento, o que o direito não deve admitir.

Ademais, sem ciência do intento de rescindir, não pode o credor repassar o bem a terceiro.

No caso, a retenção de 20% dos valores pagos é excessivamente onerosa e configura enriquecimento indevido de uma parte em detrimento da outra, o que viola frontalmente o Código de Defesa do Consumidor. Além disso, deve ser considerado que o imóvel sequer chegou a ser ocupado.

Assim, para que sejam reparados adequadamente os prejuízos sofridos, afigura-se razoável, na hipótese, que a retenção se dê no patamar de 10% (dez por cento) dos valores pagos.

A quantia a ser restituída ao autor deverá ser atualizada monetariamente na forma determinada na r. sentença e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, conforme disposição expressa do art. 405, do Código Civil.”

Ao final, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em votação unânime, DEU PROVIMENTO SOMENTE AO RECURSO DO COMPRADOR para alterar a sentença condenatória, no sentido de determinar à incorporadora Village of Kings (EZ TEC) a restituição à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, bem como condenar a corretora ABYARA na devolução integral dos valores indevidamente pagos a título de inexistente corretagem e taxa denominada SATI, tudo devidamente atualizado pela tabela prática do TJSP desde cada desembolso, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Processo nº XXXXX-31.2014.8.26.0564

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

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Sobre o autor
Ivan Mercadante Boscardin

OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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